江苏集资建房拆迁安置指南：产权归属与补偿方式解析

　　一、集资建房性质认定

　　根据《江苏省物业管理条例》第58条及苏建房管〔2025〕6号文件，江苏集资建房主要分为三类：

　　(一)单位集资合作建房

　　产权归属

　　1998年房改前建设的，产权单位持有100%产权

　　房改后建设的，个人拥有部分产权(南京案例：个人占70%)

　　补偿标准

　　参照经济适用房政策，按建筑面积给予补偿

　　苏州工业园区某单位集资房获补1.8万元/㎡

　　(二)职工全额集资建房

　　完全产权

　　1998年前建设且已办理个人产权证的，按商品房标准补偿

　　徐州某企业职工集资房获补2.1万元/㎡

　　历史遗留问题

　　未办证但有集资协议的，经不动产登记机构确认后按合法建筑补偿

　　连云港某小区通过此条款完成产权确认

　　(三)合作建房

　　产权分割

　　按出资比例分配产权，拆迁补偿按份额分配

　　盐城某合作建房项目个人获补150万元

　　特殊情形处理

　　政府优先回购用于保障性住房，回购价上浮10%

　　淮安某项目政府回购价达1.9万元/㎡

　　二、安置方式与标准

　　(一)货币化安置

　　补偿基数

　　集资房市场评估价×产权份额

　　南京某单位集资房评估价2.8万元/㎡，个人获补1.96万元/㎡

　　补贴政策

　　购房补贴：在指定区域购房给予评估价5%补贴

　　泰州某企业职工获补8.5万元购房补贴

　　(二)产权调换

　　安置房标准

　　面积不低于原房，超面积部分按市场价购买

　　苏州某项目提供1:1.2面积比例安置房

　　过渡费计算

　　每月按原房面积×15元/㎡支付，最长36个月

　　无锡某拆迁户获过渡费12.6万元

　　(三)共有产权安置

　　政府与企业共有

　　政府持有30%产权，企业持有70%

　　常州某项目通过此模式降低企业安置成本

　　租金收益分配

　　政府部分租金用于保障性住房建设

　　徐州某项目年租金收益达480万元

　　三、特殊情形处理

　　(一)产权纠纷解决

　　共有权人协商

　　2/3以上共有权人同意可决定安置方式

　　南京某小区通过业主大会决定选择货币化安置

　　司法裁决

　　协商不成时，由法院根据出资比例、使用情况等判决

　　苏州某案例法院判决按出资比例分配补偿款

　　(二)历史遗留问题

　　未办证集资房

　　提供集资协议、付款凭证、居住证明可确权

　　连云港某小区通过此条款完成95%确权

　　违规集资房

　　1998年后建设的，按成本价补偿并处罚款

　　盐城某企业被罚没违法所得180万元

　　四、合规建议与风险防控

　　产权确权优先

　　拆迁前完成不动产登记，防范权属争议

　　镇江某企业通过确权避免500万元损失

　　协议条款设计

　　明确过渡费支付方式、安置房交付标准

　　扬州某项目因条款模糊导致延期交付赔偿

　　专业团队介入

　　聘请律师协助审查补偿协议，防范法律风险

　　南通某企业通过法律审查避免300万元损失

　　结语：江苏省2025年集资建房拆迁安置已形成"货币+产权+共有"的多元模式。企业应树立证据意识，善用法律赋予的救济权利，通过专业评估和司法程序实现安置价值最大化。建议建立拆迁预案，必要时委托专业团队介入，以有效应对产权争议与安置选择。