珠海厂房征收“先拆后补”是否合法？法律红线与维权路径解析

　　2025年，珠海某工业园区内，一家经营十余年的电子厂因城市更新项目面临征收。企业主李先生在未收到足额补偿款的情况下，厂房被强制拆除，生产设备、原材料尽数损毁，直接经济损失超千万元。这一案例并非孤例，珠海近年来工业用地征收中，“先拆后补”现象屡见不鲜，引发企业主对法律程序与权益保障的深度质疑。本文将从法律框架、典型案例、维权路径三个维度，解析珠海厂房征收中“先拆后补”的合法性边界。

　　一、法律红线：从国家到地方，明确禁止“先拆后补”

　　（一）国家法律：强制要求“先补偿后搬迁”

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条，实施房屋征收应当遵循“先补偿、后搬迁”原则，即市、县级人民政府完成补偿支付后，被征收人方有义务在约定期限内完成搬迁。该条款同时明确禁止任何单位或个人通过暴力、威胁、断水断电等非法手段迫使搬迁，建设单位亦不得参与搬迁活动。

　　2025年最高人民法院在“河北某旧城改造案”中进一步明确：即使征收项目以“预征收”“模拟签约”等形式推进，若未同步完成法定补偿程序(如签订补偿协议、足额存储补偿款)，强制拆除行为仍构成违法，政府需承担国家赔偿责任。

　　（二）珠海地方性法规：细化补偿程序与责任

　　珠海市通过《珠海市国有土地上房屋征收与补偿办法》等文件，将国家法律要求转化为可操作规则：

　　补偿方案公示与听证：征收补偿方案需经区人民政府论证、公众意见征询(不少于30日)，若超半数被征收人认为方案违法，政府必须组织听证会并修改方案。

　　补偿款专户管理：补偿款需存入金融机构专户，使用情况公开并接受监督，确保资金足额、及时到位。

　　行政追责机制：对违规强制拆除的，珠海市自然资源主管部门可对责任单位处以罚款，情节严重者移送纪检监察机关追责。

　　二、典型案例：“先拆后补”的三大法律风险

　　（一）案例一：补偿款未到位，企业破产危机

　　2024年，珠海金湾区某模具厂因道路扩建被征收，征收方承诺“拆除后3个月内支付补偿款”。然而，厂房拆除后，企业仅收到30%补偿款，剩余款项因“财政审批延迟”长期拖欠。企业被迫停产，拖欠员工工资超200万元，最终因资不抵债进入破产程序。

　　法律分析：根据《民法典》第二百四十三条，征收方未履行补偿义务即拆除厂房，构成对建设用地使用权的侵害。企业可依据《行政诉讼法》第七十六条，诉请法院确认强拆行为违法，并要求赔偿停产停业损失、设备损毁费用等直接经济损失。

　　（二）案例二：评估程序违法，补偿金额缩水

　　2025年，香洲区某化工企业厂房被征收，征收方单方面委托评估机构，未向企业公示评估报告。企业发现评估价远低于市场价(每平方米仅补偿2800元，而周边同类厂房市场价达4500元/平方米)，拒绝签约后遭遇强拆。

　　法律分析：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，被征收人对评估结果有异议的，可申请复核评估或专家鉴定。征收方未履行告知义务即强制拆除，违反法定程序，企业有权要求重新评估并补足差价。

　　（三）案例三：以“预签约”变相“先拆后补”

　　2025年，斗门区某旧工业区改造项目中，征收方要求企业签订《预征收补偿协议》，约定“签约率达80%后协议生效，企业需在15日内搬迁”。部分企业签约后，征收方以“资金未到位”为由拖延补偿，最终强制拆除。

　　法律分析：最高人民法院明确，“预签约”不得规避法定补偿义务。若协议未明确补偿款支付时间、方式，或未同步公告征收决定，企业可主张协议无效，并依据《国家赔偿法》第四条，要求赔偿因强拆导致的全部损失。

　　三、维权路径：从协商到诉讼，四步化解征收纠纷

　　（一）第一步：证据固定——构建维权“铁证链”

　　权属证明：收集土地使用证、厂房建设审批文件、营业执照等，证明企业合法经营地位。

　　评估证据：保存征收方提供的评估报告、补偿方案公示文件，记录评估过程是否公开透明。

　　强拆证据：拍摄强拆现场视频、照片，留存设备清单、原材料采购发票等，量化直接经济损失。

　　沟通记录：保存与征收方的协商录音、书面函件，证明企业已积极主张权益。

　　（二）第二步：协商调解——争取低成本解决

　　启动协商：向征收方提交书面《补偿异议书》，明确要求按市场价重新评估、足额支付补偿款。

　　申请调解：向区房屋征收部门或市征地和城市房屋征收服务中心申请调解，利用行政监督压力推动问题解决。

　　引入第三方：委托律师或专业评估机构出具《补偿合理性分析报告》，增强协商说服力。

　　（三）第三步：行政复议——挑战程序违法性

　　若协商无果，企业可在知道强拆行为之日起60日内，向珠海市人民政府或广东省自然资源厅申请行政复议，主张：

　　征收决定未依法公告，违反《征收补偿条例》第十三条;

　　补偿方案未组织听证，剥夺企业参与权，违反《征收补偿条例》第十一条;

　　强拆行为未取得法院裁定，违反《行政强制法》第五十三条。

　　（四）第四步：行政诉讼——终极维权手段

　　若行政复议未获支持，企业可在收到复议决定书之日起15日内，向珠海市中级人民法院提起行政诉讼，诉求包括：

　　确认强拆行为违法;

　　撤销违法征收决定或补偿方案;

　　责令征收方按市场价重新评估并支付补偿款;

　　赔偿停产停业损失、设备损毁费用、员工工资等间接损失。

　　案例参考：2025年，珠海中院在“某电子厂诉香洲区政府强拆案”中，判决征收方赔偿企业直接经济损失1200万元、停产停业损失300万元，并支付利息(按LPR计算自强拆之日起至赔偿款到位之日止)。

　　结语：法治化征收，守护企业“安身之本”

　　厂房是企业生存的根基，征收补偿不仅是经济问题，更是法治问题。珠海作为粤港澳大湾区核心城市，其征收程序合法性直接影响区域营商环境评价。企业主需牢记：面对“先拆后补”，拒绝妥协是权利，依法维权是责任。唯有通过法律武器捍卫权益，才能避免“拆迁致贫”悲剧，为珠海工业升级与城市高质量发展筑牢法治基石。