常州国有土地企业厂拆迁补偿权益深度解读：2025年法律实务操作指南

　　一、被征收房屋价值补偿：市场评估与权利救济

　　评估机构选定：

　　被征收人在5个工作日内协商选定评估机构，协商不成则通过摇号、抽签确定。

　　评估过程需经公证机构公证，评估报告有效期12个月。

　　补偿标准：

　　不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　框架结构办公楼补偿基准价3500-4000元/㎡(含装修)，钢结构厂房2800-3500元/㎡。

　　异议处理：

　　收到评估报告后10日内申请复核，对复核结果有异议的可申请专家委员会鉴定。

　　案例：天宁区某企业因对评估报告不满，通过专家鉴定将补偿额从1200万元提升至1450万元。

　　法律依据：

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

　　《江苏省行政程序条例》第六十二条：“行政机关在争议解决中可主动采取补救措施，避免诉讼。”

　　二、搬迁补偿：费用构成与计算规则

　　搬迁费：

　　住宅房屋：按合法建筑面积每平方米30元补偿，每户不低于1500元。

　　非住宅房屋：按合法建筑面积每平方米25元补偿。

　　案例：武进区某企业搬迁费=5000㎡×25元=12.5万元。

　　临时安置费：

　　住宅房屋：天宁区核心区域每平方米每月20元，每户每月不低于2000元。

　　非住宅房屋：工业用地每平方米每月10元，仓储用地每平方米每月8元。

　　案例：新北区某工厂临时安置费=3000㎡×10元×12月=36万元。

　　设备迁移费：

　　可迁移设备按实际发生费用补偿，需提供运输合同、发票等证明。

　　案例：钟楼区某企业设备迁移费=运输费8万+调试费12万=20万元。

　　法律依据：

　　《常州市市区国有土地上房屋征收搬迁费等标准的通知》：“搬迁费、临时安置费标准由市房屋征收部门会同发展改革部门拟订，报市人民政府批准后执行。”

　　三、停产停业损失补偿：行业分类与证据要求

　　制造业补偿：

　　计算公式：前三年平均利润×停产月份×1.0-1.2倍。

　　证据要求：近三年财务报表、纳税记录、重大合同。

　　案例：武进区某机械厂停产8个月，获偿192万元(前三年平均利润240万×1.2×8/12)。

　　服务业补偿：

　　计算公式：前三年平均利润×停产月份×1.2-1.5倍。

　　证据要求：营业额流水、客户名单、员工工资记录。

　　案例：天宁区某物流公司停产6个月，获偿180万元(前三年平均利润300万×1.0×6/12×1.2)。

　　延期补偿：

　　因征收方原因导致停产超12个月的，每延期一个月增加5%补偿。

　　案例：新北区某化工厂停产14个月，获偿210万元(前三年平均利润150万×14×1.0)。

　　法律依据：

　　《江苏省土地管理条例》第四十三条：“停产停业损失补偿应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。”

　　《常州市天宁区人民政府征地补偿安置方案公告》(常天征补安置〔2025〕12号)：“停产停业损失补偿系数根据企业类型和行业特点调整。”

　　四、补助与奖励：政策激励与操作规范

　　提前搬迁奖励：

　　住宅房屋：30日内签约奖励每平方米300-800元，每户不低于3万元。

　　非住宅房屋：工业用地奖励每平方米300元，每户不低于3万元。

　　案例：武进区某企业提前30天签约，获奖励150万元(5000㎡×300元)。

　　房票安置补贴：

　　选择政府指定“房源超市”购房，可获补偿总额10%的购房补贴。

　　案例：天宁区某企业选择房票安置，获补贴120万元(补偿总额1200万×10%)。

　　员工安置补贴：

　　每名员工补偿一个月工资，最高不超过当地年平均工资3倍。

　　案例：新北区某工厂50名员工，获补偿150万元(员工月均工资1万×50人×3倍)。

　　法律依据：

　　《常州市市区国有土地上房屋征收搬迁费等标准的通知》：“市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”

　　《江苏省行政程序条例》第五十四条：“行政机关在作出补偿决定前，应当听取被征收人的意见。”

　　五、争议解决：行政复议与司法救济路径

　　行政复议：

　　自知道征收决定之日起60日内，向常州市人民政府申请复议。

　　案例：钟楼区某企业通过行政复议，将土地补偿标准从6.9万元/亩提升至7.6万元/亩。

　　行政诉讼：

　　对复议结果不服的，可在15日内向中级人民法院提起行政诉讼。

　　案例：新北区某化工厂通过行政诉讼，获赔设备搬迁费238万元(原评估180万元)。

　　专家鉴定：

　　对评估报告有异议的，可申请专家委员会鉴定。

　　案例：天宁区某企业通过专家鉴定，将建筑物补偿从2800元/㎡提升至3200元/㎡。

　　法律依据：

　　《行政复议法》第九条：“公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请。”

　　《行政诉讼法》第四十六条：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。”