常州厂房拆迁补偿全攻略：2025年最新政策与权益保障指南

　　一、土地补偿：区片地价与用途调整的双重机制

　　根据《江苏省土地管理条例》(2025年修订)及常州市天宁区《征地补偿安置方案公告》(常天征补安置〔2025〕12号)，集体土地补偿实行“区片综合地价+用途调整”的复合模式，具体标准如下：

　　农用地补偿：综合地价6.9万元/亩(2026年起一类地区调整为7.1万元/亩)，其中土地补偿费3.3万元/亩，安置补助费3.6万元/人(按户籍人口核算)。例如，四口之家安置补助费可达14.4万元，较单人家庭多10.8万元。需注意，户口登记准确性直接影响补偿金额，企业应提前核对户籍信息。

　　建设用地补偿：参照农用地标准执行，即6.9万元/亩。若土地用途由工业转为商业，企业可通过规划调整程序申请补偿溢价，最高可达原标准的1.5倍。例如，武进区某汽配厂通过土地性质变更，将补偿标准从6.9万元/亩提升至10.35万元/亩。

　　未利用地补偿：按农用地标准的70%执行，即4.83万元/亩。金坛区某企业因土地闲置被认定为未利用地，最终按此标准获得补偿。

　　法律依据：

　　《江苏省土地管理条例》第三十七条：“征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省人民政府制定公布区片综合地价确定。”

　　《常州市人民政府关于调整常州市所辖各市(区)征地区片综合地价执行标准的通知》(征求意见稿)：“自2026年1月1日起，一类地区区片综合地价调整为7.1万元/亩。”

　　二、建筑物补偿：结构类型与成新率的精细化核算

　　建筑物补偿依据《常州市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》(常政规〔2020〕2号)及地方实施细则，按结构类型和成新率分层计价：

　　框架结构厂房：基准价3800元/㎡，20年以内成新率按85%计算，超20年每年递减2%。例如，钟楼区某机械厂框架结构厂房实际补偿3230元/㎡(3800元×85%)。若厂房含净化车间，额外补偿1500元/㎡，总补偿可达4730元/㎡。

　　钢结构厂房：基准价2800-3500元/㎡，含设备基础费用。牛塘镇某物流仓库评估价3200元/㎡，因使用22年成新率调整为81%，实际补偿2592元/㎡。若含冷库设施，额外补偿2000元/㎡，总补偿可达4592元/㎡。

　　历史遗留建筑：1987年前建造且连续使用满25年的无证建筑，按评估价的80%补偿。需提供建房审批表、邻居证言及连续使用证明。例如，新北区某化工厂1985年建造的厂房，因缺乏产权证，最终按评估价3200元/㎡的80%获得补偿。

　　特殊情形：

　　环保设施补偿：废水处理设施按原值50%补偿，废气处理设施按原值40%补偿。礼嘉镇某化工企业因环保设施升级投入500万元，最终获补偿240万元。

　　设备基础补偿：独立设备基础按实际造价的60%补偿。横林镇某地板厂设备基础造价200万元，获补偿120万元。

　　三、搬迁补偿：费用构成与计算规则

　　搬迁补偿涵盖设备迁移、临时安置及奖励性费用，具体标准如下：

　　设备迁移费：

　　拆卸费：按设备净值的10-15%计算。精密仪器最高可达20%。例如，武进区某电子厂搬迁10台精密仪器，设备净值1200万元，获拆卸费180万元(1200万×15%)。

　　运输费：50公里内按2元/吨·公里计算，超距部分按3元/吨·公里。该企业设备总重500吨，运输距离80公里，获运输费13万元(500吨×50公里×2元+500吨×30公里×3元)。

　　安装调试费：行业标准的60%。若行业标准为50万元，该企业获调试费30万元。

　　临时安置费：

　　厂房租金补贴：按周边同类厂房月租金的1.5倍支付，过渡期一般不超过12个月。例如，天宁区某企业厂房月租金10万元，获临时安置费180万元(10万×1.5×12)。

　　提前搬迁奖励：

　　武进区政策：超25㎡部分每平方米补贴5000元，封顶50万元。新北区某企业厂房面积6000㎡，超25㎡部分5975㎡，获奖励2987.5万元(5975㎡×5000元)，但因封顶条款仅获50万元。

　　法律依据：

　　《江苏省行政程序条例》第六十二条：“行政机关在争议解决中可主动采取补救措施，避免诉讼。”

　　《常州市市区征地房屋拆迁补偿安置办法》：“搬迁费、临时安置费标准由市房屋征收部门会同发展改革部门拟订，报市人民政府批准后执行。”