2025年常州市企业征地补偿新规：土地价值与经营损失的双重保障

　　一、土地补偿：区片综合地价与用途调整的复合机制

　　根据《江苏省土地管理条例》(2025年修订)及常州市人民政府《关于调整常州市所辖各市(区)征地区片综合地价执行标准的通知》(征求意见稿)，2025年起常州市企业征地补偿实行“区片综合地价+用途调整”的复合模式，具体标准如下：

　　1. 集体土地补偿标准

　　农用地：一类地区(武进区、新北区、天宁区、钟楼区)综合地价7.1万元/亩，其中土地补偿费3.5万元/亩，安置补助费3.6万元/人(按户籍人口核算);二类地区(金坛区、溧阳市)综合地价6.1万元/亩，土地补偿费3.05万元/亩，安置补助费3.05万元/人。

　　建设用地：参照农用地标准执行。例如，武进区某汽配厂因土地性质为集体建设用地，获补偿6.9万元/亩(2025年现行标准)，2026年起将按7.1万元/亩执行。

　　未利用地：按农用地标准的70%补偿，即一类地区4.97万元/亩，二类地区4.27万元/亩。

　　2. 国有土地补偿标准

　　工业用地：一类地区(高新区、经开区)220-260万元/亩，二类地区(其他镇区)180-220万元/亩。武进高新区某企业因土地性质为国有工业用地，获补偿245万元/亩，创区域新高。

　　商业用地：通过宗地地价评估确定，通常为工业用地的1.5-2倍。

　　法律依据：

　　《江苏省土地管理条例》第三十七条：“征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省人民政府制定公布区片综合地价确定。”

　　《常州市人民政府关于调整征地区片综合地价执行标准的通知》(征求意见稿)：“自2026年1月1日起，一类地区农用地综合地价调整为7.1万元/亩。”

　　二、建筑物补偿：结构类型与成新率的精细化核算

　　建筑物补偿依据《常州市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》(常政规〔2020〕2号)及地方实施细则，按结构类型和成新率分层计价：

　　1. 框架结构厂房

　　基准价3800元/㎡，20年以内成新率按85%计算，超20年每年递减2%。例如，钟楼区某机械厂框架结构厂房实际补偿3230元/㎡(3800元×85%)。若厂房含净化车间，额外补偿1500元/㎡，总补偿可达4730元/㎡。

　　2. 钢结构厂房

　　基准价2800-3500元/㎡，含设备基础费用。牛塘镇某物流仓库评估价3200元/㎡，因使用22年成新率调整为81%，实际补偿2592元/㎡。若含冷库设施，额外补偿2000元/㎡，总补偿可达4592元/㎡。

　　3. 历史遗留建筑

　　1987年前建造且连续使用满25年的无证建筑，按评估价的80%补偿。需提供建房审批表、邻居证言及连续使用证明。例如，新北区某化工厂1985年建造的厂房，因缺乏产权证，最终按评估价3200元/㎡的80%获得补偿。

　　法律依据：

　　《常州市历史建筑保护条例》：“1990年前建造且符合规划要求的建筑，可参照合法建筑补偿。”

　　《江苏省高级人民法院关于审理国有土地上房屋征收与补偿案件的指导意见》：“设备补偿需包含拆卸、运输、安装、调试等直接费用。”

　　三、停产停业损失补偿：动态计算与行业加成机制

　　停产停业损失补偿依据《江苏省土地管理条例》第四十三条，采用“前三年平均利润×停产月份×补偿系数”公式，具体规则如下：

　　1. 补偿系数

　　制造业：1.0-1.2倍。武进区某机械厂前三年平均利润240万元，停产8个月，按1.2倍系数获偿192万元(240万×1.2×8/12)。

　　服务业(如物流、餐饮)：1.2-1.5倍。钟楼区某物流公司停产6个月，按1.3倍系数获偿234万元(前三年平均利润360万×1.3×6/12)。

　　2. 延期补偿

　　因征收方原因导致停产超12个月的，每延期一个月增加5%补偿。新北区某化工厂停产14个月，获偿210万元(前三年平均利润180万×14×1.05)。

　　3. 经营不满5年企业

　　按前三年平均利润的80%作为补偿基数。天宁区某创业企业运营3年，平均利润120万元，停产6个月获偿57.6万元(120万×80%×6/12)。

　　法律依据：

　　《江苏省土地管理条例》第四十三条：“停产停业损失补偿应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。”

　　《常州市天宁区人民政府征地补偿安置方案公告》(常天征补安置〔2025〕12号)：“停产停业损失补偿计算公式为前三年平均利润×停产月份×1.2倍。”