常州租用土地厂房拆迁补偿全解析：承租人权益保护与实务操作

　　一、土地使用权补偿：租赁合同与产权归属的双重审查

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条及《常州市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》，租用土地厂房拆迁补偿需区分土地性质与租赁合同效力：

　　1. 租赁国有土地

　　合同未到期：承租人有权主张土地使用权剩余期限的补偿。例如，新北区某企业租赁国有土地20年，已使用10年，拆迁时可主张10年土地使用权的补偿。

　　合同到期：若未续签，承租人仅能主张地上附着物补偿。

　　2. 租赁集体土地

　　合法租赁：需提供村集体出具的租赁证明及付款凭证。武进区某企业因租赁合同未备案，通过补充村集体证明获土地补偿的30%。

　　违法租赁：承租人仅能主张搬迁费及停产损失，土地补偿归村集体所有。

　　法律依据：

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“被征收人为房屋所有权人，但承租人有权主张租赁合同内的权益。”

　　《常州市农村集体土地租赁管理办法》：“租赁集体土地需经村集体三分之二以上成员同意并备案。”

　　二、建筑物补偿：产权归属与装修添附的分割规则

　　建筑物补偿依据《物权法》第一百四十二条及地方实施细则，按产权归属分层补偿：

　　1. 承租人自建建筑

　　有审批手续：按评估价全额补偿。例如，钟楼区某企业自建钢结构仓库，获补偿3200元/㎡。

　　无审批手续：按评估价的60%补偿。该企业另一处无证建筑获补偿1920元/㎡(3200元×60%)。

　　2. 出租人原有建筑

　　补偿归出租人所有，但承租人有权主张装修添附费用。例如，天宁区某企业租赁厂房后投入200万元装修，获补偿120万元(按60%折旧率计算)。

　　3. 共同所有建筑

　　按出资比例分割补偿。武进区某合资企业，承租方与出租方按4:6比例分割厂房补偿款。

　　法律依据：

　　《物权法》第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物，所有权归建设用地使用权人;但有相反证据的除外。”

　　《常州市房屋征收装修补偿标准》：“装修补偿按实际造价的40-60%计算，依据发票及评估报告。”

　　三、搬迁与停产损失补偿：合同约定与法定标准的双重保障

　　搬迁与停产损失补偿依据《合同法》第一百一十三条及地方实施细则，按合同约定与法定标准就高补偿：

　　1. 搬迁费

　　设备拆卸、运输、安装费：按设备净值的8-12%计算。例如，武进区某电子厂搬迁10台精密仪器，获赔运输费及调试费共计28万元(设备净值280万元×10%)。

　　家具与物品搬运费：按房屋面积每平方米10-15元计算。该企业获搬运费1.2万元(1000㎡×12元)。

　　2. 临时安置费

　　按周边同类厂房月租金的1.5倍支付，过渡期一般不超过12个月。钟楼区某企业获临时安置费18万元(月租金10万元×1.5×12个月)。

　　3. 停产停业损失

　　合同有约定：按合同执行。例如，新北区某企业租赁合同约定停产损失按前三年平均利润的50%补偿，获赔60万元(前三年平均利润120万元×50%)。

　　合同无约定：按法定标准计算。该企业若按法定标准，可获赔144万元(120万×1.2×12个月×80%，因经营不满5年按80%计算)。

　　法律依据：

　　《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务，应赔偿对方因此受到的损失。”

　　《常州市企业征地补偿实务指南》：“停产损失补偿需提供近三年财务报表、纳税记录及重大合同。”

　　四、特殊情形补偿：环保设施与提前搬迁的额外权益

　　1. 环保设施补偿

　　废水处理设施：原值×50%。礼嘉镇某化工企业投入800万元建设废水处理系统，获补偿400万元。

　　废气处理设施：原值×40%。该企业废气处理系统投入300万元，获补偿120万元。

　　2. 提前搬迁奖励

　　武进区政策：超25㎡部分每平方米补贴5000元，封顶50万元。新北区某企业提前30天签约，获额外奖励8万元。

　　房票安置：选择政府指定“房源超市”购房，可获补偿总额10%的购房补贴。该企业若选择房票，可获补贴24.5万元(补偿总额245万元×10%)。

　　法律依据：

　　《江苏省行政程序条例》第六十二条：“行政机关在争议解决中可主动采取补救措施，避免诉讼。”

　　《常州市征地补偿奖励办法》：“提前搬迁奖励需在签约后10日内支付，逾期按日万分之五计息。”