常州简易厂房拆迁补偿指南：从法律视角看权益保障

　　简易厂房因结构简单、成本低廉，成为中小企业常见的生产场所。然而，在拆迁过程中，其补偿标准与合法建筑存在差异。本文结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及常州市2025年最新政策，系统解析简易厂房拆迁补偿的法律要点。

　　一、简易厂房的补偿性质：合法与违法的界定

　　简易厂房的补偿性质取决于其合法性。根据《江苏省土地管理条例》及常州市实施细则：

　　合法简易厂房

　　指取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证的厂房。此类厂房按市场评估价补偿，补偿项目包括房屋价值、搬迁费、临时安置费及停产停业损失。

　　违法简易厂房

　　指未取得规划许可或超过批准期限的临时建筑。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，此类厂房原则上不予补偿，但存在例外：

　　1987年前建造的厂房：若连续使用满25年且符合规划要求，可参照合法建筑补偿。

　　未超过批准期限的临时建筑：按剩余使用期限折算补偿。

　　案例：

　　新北区某企业1995年建造的简易厂房，因未取得规划许可被认定为违法建筑。但因其连续使用满30年且符合产业规划，最终按评估价2800元/㎡的70%获得补偿。

　　二、简易厂房拆迁补偿的核心项目

　　房屋价值补偿

　　按市场评估价确定，考虑房屋结构、成新率及区位因素。例如，钢结构简易厂房评估价通常为2800-3200元/㎡，框架结构为3200-3500元/㎡。若厂房含特殊设施(如净化车间、冷库)，额外补偿1500-2000元/㎡。

　　搬迁费补偿

　　包括设备拆卸、运输及安装费用。可搬迁设备按净值的10-15%计算拆卸费，运输费按3元/吨·公里计算，安装调试费按行业标准的60%补偿。例如，某企业搬迁10台设备，原值500万元，获补偿75万元(拆卸费50万+运输费10万+调试费15万)。

　　临时安置费补偿

　　若企业需自行过渡，按房屋面积和过渡期限计算。常州市标准为每月20-30元/㎡，过渡期限不超过12个月。例如，某企业厂房面积2000㎡，过渡期6个月，获临时安置费36万元(2000㎡×30元/㎡×6)。

　　停产停业损失补偿

　　采用“前三年平均利润×停产月份×补偿系数”公式。制造业补偿系数为1.0-1.2倍，服务业为1.2-1.5倍。例如，某物流企业前三年平均利润300万元，停产4个月，按1.3倍系数获偿130万元(300万×1.3×4/12)。

　　三、简易厂房拆迁补偿的争议解决

　　评估报告异议

　　若企业对评估报告中的房屋价值或停产损失认定有异议，可在收到报告后10日内申请专家委员会鉴定。需提供同类企业市场交易案例、财务报表等证明材料。

　　行政复议与诉讼

　　对补偿决定不服的，可自知道征收决定之日起60日内向常州市人民政府申请行政复议;对复议结果不服的，可在15日内向中级人民法院提起行政诉讼。

　　案例：

　　武进区某企业因对停产损失补偿有异议，申请专家委员会鉴定。经鉴定，原评估报告未充分考虑企业订单损失，最终补偿金额提高20%。

　　四、简易厂房拆迁的法律风险提示

　　无证建筑的风险

　　未取得规划许可的简易厂房可能被认定为违法建筑，面临无补偿风险。企业应尽快补办手续或申请规划调整。

　　合同约定的优先级

　　若企业与出租方签订租赁合同，需明确拆迁补偿的分配方式。合同约定优先于法定标准，但不得违反法律强制性规定。

　　环保设施的特殊补偿

　　简易厂房内的环保设备(如废水处理设施)可获额外补偿。废水处理设施按原值的50%补偿，废气处理设施按40%补偿。

　　结语

　　常州企业拆迁补偿体系以法律为准绳，兼顾公平与效率。企业应充分了解补偿标准，积极维护自身权益。在拆迁过程中，建议企业委托专业律师参与评估、谈判及争议解决，确保补偿方案合法合规。