常州租赁厂房拆迁补偿全解析：承租人权益保护与法律实操指南

　　在常州市城市化进程加速的背景下，租赁厂房拆迁补偿问题日益成为企业关注的焦点。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江苏省土地管理条例》及常州市2025年最新政策，本文将从法律角度系统梳理租赁厂房拆迁补偿的核心规则，为承租人提供维权路径。

　　一、土地使用权补偿：合同效力与剩余期限的双重审查

　　1. 国有土地租赁补偿规则

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，租赁国有土地的厂房拆迁时，承租人补偿权益需结合合同状态判断：

　　合同未到期：承租人有权主张土地使用权剩余期限的补偿。例如，新北区某企业租赁国有土地20年，已使用10年，拆迁时通过司法程序获剩余10年土地使用权的补偿，补偿标准参照周边同类土地市场价。

　　合同到期未续签：承租人仅能主张地上附着物补偿，土地补偿归出租人所有。武进区某企业因未及时续签合同，最终仅获厂房重置补偿，土地补偿由出租方取得。

　　2. 集体土地租赁补偿规则

　　依据《常州市农村集体土地租赁管理办法》，集体土地租赁需经村集体三分之二以上成员同意并备案：

　　合法租赁：承租人需提供村集体出具的租赁证明及付款凭证。天宁区某企业因租赁合同未备案，通过补充村集体证明及银行流水，最终获土地补偿的30%。

　　违法租赁：承租人仅能主张搬迁费及停产损失，土地补偿归村集体所有。钟楼区某企业因未履行备案程序，仅获设备搬迁补偿，土地补偿由村集体分配。

　　法律依据：

　　《江苏省土地管理条例》第四十三条明确，征收未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿;违法建筑不予补偿。

　　二、建筑物补偿：产权归属与装修添附的分割规则

　　1. 承租人自建建筑补偿

　　依据《物权法》第一百四十二条，建筑物补偿按产权归属分层处理：

　　有审批手续：按评估价全额补偿。钟楼区某企业自建钢结构仓库，获补偿3200元/㎡，补偿标准参照周边同类厂房市场价。

　　无审批手续：按评估价的60%补偿。该企业另一处无证建筑获补偿1920元/㎡(3200元×60%)，需提供建房时间证明及邻居证言。

　　2. 出租人原有建筑补偿

　　出租人原有建筑补偿归其所有，但承租人有权主张装修添附费用。天宁区某企业租赁厂房后投入200万元装修，获补偿120万元(按60%折旧率计算)，需提供装修合同及发票。

　　3. 共同所有建筑补偿

　　按出资比例分割补偿。武进区某合资企业，承租方与出租方按4:6比例分割厂房补偿款，分割比例需在租赁合同中明确约定。

　　法律依据：

　　《常州市房屋征收装修补偿标准》规定，装修补偿按实际造价的40-60%计算，依据发票及评估报告确定。

　　三、搬迁与停产损失补偿：合同约定与法定标准的双重保障

　　1. 搬迁费补偿

　　搬迁费包括设备拆卸、运输、安装费及家具物品搬运费：

　　设备搬迁：按设备净值的8-12%计算。武进区某电子厂搬迁10台精密仪器，获赔运输费及调试费28万元(设备净值280万元×10%)。

　　物品搬运：按房屋面积每平方米10-15元计算。该企业获搬运费1.2万元(1000㎡×12元)。

　　2. 临时安置费补偿

　　按周边同类厂房月租金的1.5倍支付，过渡期一般不超过12个月。钟楼区某企业获临时安置费18万元(月租金10万元×1.5×12个月)。

　　3. 停产停业损失补偿

　　停产损失补偿需结合合同约定与法定标准：

　　合同有约定：按合同执行。新北区某企业租赁合同约定停产损失按前三年平均利润的50%补偿，获赔60万元(前三年平均利润120万元×50%)。

　　合同无约定：按法定标准计算。该企业若按法定标准，可获赔144万元(120万×1.2×12个月×80%，因经营不满5年按80%计算)。

　　法律依据：

　　《常州市企业征地补偿实务指南》要求，停产损失补偿需提供近三年财务报表、纳税记录及重大合同。