山东棚户区改造房性质剖析：在拆迁浪潮中的关键意义

一、棚户区改造房的性质界定

棚户区改造房属于安置性质，是政府扶持的公共住房项目，是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的民心工程。在棚户区改造项目中，主要包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造。棚户区改造房屋属于安置房性质，满5年且取得产权证后可以购买出售，但购买未取得房产证的棚户区改造房屋由于无法进行过户等操作，存在一定风险。

从产权性质来看，情况较为复杂。部分地区，其产权归属政府或相关改造单位，居民仅持有使用权，像某些城市早期实施的棚户区改造项目，房屋土地多为划拨性质，居民入住后长期仅有居住权利，难以对房屋进行抵押、转让等操作。而在另外一些区域，居民拥有有限产权，例如在一些经济发展较好的二线城市，政府为激励居民配合改造，允许居民在满足特定居住年限、补缴一定土地出让金等条件后，逐步获取完整产权。

二、棚户区改造房在拆迁中的关键作用

(一)对拆迁补偿的影响

若拆迁涉及到仅拥有使用权的棚户区改造房居民，其补偿安置方式通常以重新安置居住为主，较少涉及产权置换。而拥有有限产权的居民，在拆迁补偿时，其产权份额会成为确定补偿金额、安置房屋面积等的重要依据。比如在某三线城市的棚户区改造项目中，拥有有限产权的居民，根据其产权占比，在产权置换时，能够按照相应比例获得面积更大的安置房屋产权份额。

(二)对交易限制的影响

棚户区改造房因特殊性质，交易限制明显。一般而言，需满足特定条件才允许买卖或转让。常见的条件包括居住满一定年限，如有的地区规定居民需在改造房内居住满5年，方可上市交易;或是取得完全产权后才能交易。在当前拆迁行情下，这种交易限制影响着拆迁预期与市场行为。对于预期拆迁区域的棚户区改造房，即便符合交易条件，由于拆迁不确定性，潜在买家往往会谨慎考虑。例如在某一线城市的待拆迁棚户区，虽部分改造房已满足交易年限要求，但因周边传出拆迁消息，房价并未因可交易而上涨，反而因拆迁风险，市场交易活跃度大幅降低。另一方面，对于已确定拆迁的区域，交易限制使得房屋流转停滞，避免了因拆迁消息引发的投机性交易，保障了拆迁工作的公平公正推进，防止部分人通过短期交易获取不当拆迁利益。

(三)对价格补贴的影响

棚户区改造房通常低于市场价，这是基于其保障属性。同时，居民还能享受政府补贴或优惠政策。补贴形式多样，有直接的货币补贴，用于减轻居民购房负担;也有在房价上的折让优惠。在拆迁行情里，这一特性影响着拆迁补偿的制定与居民选择。对于选择产权置换的居民，基于改造房价格优势，在置换面积计算上也会有相应政策倾斜，保障居民居住权益不降低。

(四)对使用目的的影响

棚户区改造房主要用于解决低收入群体住房问题，使用上限制较多，明确禁止用于商业用途。在拆迁时，这一限制影响着拆迁用途规划与补偿方案。若拆迁后土地规划为商业开发，对于原本违规将改造房用于商业经营的居民，补偿会严格按照居住用途标准执行，不会因商业经营行为而提高补偿标准。相反，对于一直合规居住使用的居民，拆迁后安置会优先保障居住需求，规划建设的安置小区在配套设施、户型设计等方面也会围绕居住功能展开，为居民提供舒适的居住环境。

综上所述，棚户区改造房在产权性质、交易限制、价格补贴及使用目的等方面的特性，在当前拆迁行情下，从拆迁补偿标准制定、居民安置选择到拆迁后土地规划利用等各个环节，都发挥着关键作用，深刻影响着棚户区改造工作的推进与各方利益平衡。