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商铺买卖合同中约定的商铺土地使用年限哪些市违规的?

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2020-10-15

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【摘要】据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》十二条的规定,居住用地土地使用权最高出让年限为70年,商业用地土地使用权最高出让年限为40年。但实践中,存在开发商与购房人

据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》十二条的规定,居住用地土地使用权最高出让年限为70年,商业用地土地使用权最高出让年限为40年。但实践中,存在开发商与购房人将住宅底商买卖合同中的土地使用年限也约定为70年的情况。因违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《物权法》中关于商业用地出让的最高年限和建设用地使用权转让期限的规定,从而对合同效力、合同的履行等产生一系列的影响。

一、开发商与购房人在《商品房买卖合同》中将商铺土地使用年限约定为70年的由来

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定,商业用地的最高出让年限为40年,但在案涉项目所在省份,有关主管部门长期将底层为商铺、商铺以上为住宅的地块土地用途定性为“商住用地”,将土地使用年限统一规定为70年,并为购房人颁发了土地使用年限为70年的商铺所有权证书。尽管此种操作方式违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,但在实践中一直得以实施。后有关主管部门为规范商业用地的土地使用年限,改变了以前在土地证中将商住用地土地使用年限统一规定为70年的做法,在颁发给案涉开发商的土地证中将土地用途和使用年限表述为“土地用途为普通商品住房及商服用地,其中商服用地土地使用年限为40年;普通商品住房土地使用年限为70年”,但未就此后不再办理70年商铺合同备案和70年商铺产权证书的情况向开发商和公众作出说明。基于主管部门长期以来将住宅底商土地使用年限登记为70年的通行做法,开发商和购房人一致认为因住宅底商与其上住宅共用一副土地,住宅底商的土地使用年限仍然可以登记为70年,故在住宅底商买卖合同中约定土地使用年限为70年。然而房管局拒绝为该合同备案,要求双方将土地使用年限修改为40年,由此引发了购房人和开发商的纠纷。

二、《商品房买卖合同》中约定的土地使用年限由70年减少为40年,不会导致购房人签订商铺买卖合同的目的落空

购房人提出,合同约定的商铺土地使用年限为70年,因实际土地使用年限仅为40年,开发商无法交付70年产权的商铺,构成根本违约导致合同目的落空,要求解除合同。  

购房人签署商铺买卖合同的根本目的应当是为了获得商铺的所有权和在一定期限内的土地使用权,以对商铺进行占有、使用、收益、处分。而商铺的土地使用年限只能依法确定,并不是购房人购买商铺的决定性因素。开发商虽然不能向购房人提供土地使用年限为70年的商铺,但仍可以提供土地使用年限为40年的商铺,尽管40年的使用期限与购房人获得70年土地使用权期限的初衷不相符合,但不会对购房人通过签订合同实现获得商铺所有权及在一定期限内享有商铺所涉土地使用权,并对商铺进行占有、使用、收益、处分的根本目的产生实质性的损害。

从土地使用年限角度来看,合同土地使用年限变更为40年也并不意味着商铺只能使用40年,因为根据《物权法》一百四十九条和《城市房地产管理法》二十二条的规定,有期限的建设用地使用权期间届满时,建设用地使用权人可以通过延长对土地的使用期间的方式,使自己得以按原权利设立时的条件,继续使用该土地。土地使用权人享有法定的申请续期的权利,且非因公共利益的需要,其申请不得被否决。特别是“商住用地”上的商铺位于住宅下面,与其上住宅共用一幅土地,其土地使用权不可能脱离上面的住宅被单独收回,土地使用年限届满后必将得到续期,也不会导致40年后房屋无法使用。

因此,合同约定的土地使用权年限由70年减少为40年,不能认定购房人签署商铺买卖合同的目的落空,购房人要求解除合同缺乏依据。

三、《商品房买卖合同》关于商铺所涉土地使用权年限为70年的约定中,超出土地使用权法定最高出让年限40年的部分应为无效

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定,商业用地出让最高年限为40年,同时根据《物权法》一百四十四条的规定,建设用地使用权转让的使用期限不得超过建设用地使用权的剩余期限。商铺买卖合同中约定的土地使用年限为70年,其中超出40年的部分违反了上述法律和行政法规的强制性规定。但根据《合同法》第五十二条第(五)项的规定,以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条的规定,只有违反效力性强制性规定的约定才构成无效,如果违反的仅是管理性强制性规定并不导致约定无效。故《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》十二条关于商业用地出让最高年限为40年的规定,以及《物权法》一百四十四条关于建设用地使用权转让的使用期限不得超过建设用地使用权的剩余期限的规定,体现了国家对于土地流转市场秩序的维护和国家对土地所有权的保护,本质上涉及国家利益和社会公共利益,应当属于效力性强制性规定。因此,开发商和购房人关于商铺所涉土地使用年限为70年的约定中超出土地出让权最高出让年限40年的部分应为无效。

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