买房是人生中的大事，很多人攒了半辈子的积蓄，买了房，成了“房奴”，不曾想开发商一拖再拖，几年过去了，交房日子遥遥无期。很多业主表示，自己的所有积蓄都压在这一套房子上，这几年没有多余的钱再做其他，这损失怎么办？最让业主苦不堪言的是，合同里的条款都是开发商定的，特别是碰到无良的开发商，即使在打官司的时候，还要辩称，业主主张的违约金过高，要求法院调整，此时业主又该如何维权呢？

我们先看下一则案例，看看当开发商要求法院调整违约金的时候，法院是如何判决的？依据又是什么？

李女士于2014年3月5日购买了江西某市某置业公司的一套商品房，合同约定2015年12月30日交房，若逾期交房，开发商支付日万分之三的违约金。后，开发商因种种原因，没有在合同约定的期间内将房屋交付给李女士，开发商也认可自己存在逾期交房的行为。但是双方在协商违约金的时候，出现了分歧。李女士要求置业公司按照合同上的约定支付违约金。但是开发商说，这个违约金约定太高，事实上也没有逾期太久。因此双方协商不成，李女士向当地法院提起诉讼。

李女士诉称：我们既然签了合同，就应该按照合同约定的来。而且，双方约定的违约金换算成年利率的话，是百分之十点八，并不高。

置业公司辩称：我们确实有逾期交房的行为，但是法律也有规定，约定的违约金如果过高的话，是可以进行调整的，我们认为应当按照房屋的租金标准来计算违约金，大概是日万分之一。 法院经过审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，置业公司作为违约方，应当对自己提出的主张承担举证责任。

事实上，（1）置业公司未能提交合同约定违约金过高的证据。 （2）李女士的损失不能简单以租金来衡量，逾期交房期间，李女士支付的购房资金不能及时产生效益，必然遭受资金被占用等损失，合同约定逾期交房按每日万分之三计算违约金，换算成月利率为0.9%，并未超过民间借贷司法解释规定的利率上限，没有达到过高的程度，因此置业公司要求按照房屋的租金标准调整违约金是不符合法律规定。

（3）双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，该合同是置业公司提供的格式合同文本，其明知逾期交房应当承担的违约责任，反而提出违约金过高，明显有违诚信。置业公司逾期交房构成违约，应当按照合同约定和法律规定承担违约责任，其主张合同约定的违约金过高，缺乏事实和法律依据。

以上的法院判决部分，是节选自最高院的文书，我们可以参考借鉴。商品房买卖合同中逾期交房的违约金条款作为买方维护自身利益的依据，其约定金额能否得到支持，能否弥补自身所受损失，为买方着重关注的问题。接下来，作为专业从事房产领域的律师事务所，我们也研究了关于逾期交房违约金的问题，特别是针对约定的违约金是否能够得到法院的支持，法院在什么情况下调整违约金这种问题上做了调查和研究，希望能够给各位维权业主提供帮助。

一般来说，在商品房买卖中，开发商会在合同中约定，逾期交房的违约金日万分之三或日万分之五，实际发生逾期交房而诉至法院时，开发商就会主张约定的违约金过高要求调整。

此时，法院处理的原则是：

（1）合同对于违约金有明确约定的，按照约定处理，一般不轻易否定其效力。从合同的签订来看，商品房买卖合同一般都是格式文本，且一般是由开发商一方提供，对于违约金的数额一般为日万分之三或日万分之五，这样的明确约定一般不存在重大误解或者显失公平的可能性，在双方均签字认可的情况下，需要尊重当事人的意思表示。否则，白纸黑字是闹着玩呢？

（2）当事人主张违约金过高，要求调整的，由违约方对损失过高进行举证，守约方对于其损失进行反证，对于违约金的上限参照民间借贷利率标准，最高不得超过已付购房款的24%。这里的关键就是证据。买家要证明你的实际损失要高于约定的违约金，在卖家提出抗辩的时候，也有进行反证。当然，这里有上限问题，即便有实际损失，如果超出已付购房款的24%无法得到支持。

（3）没有明确约定的，违约金按照《商品房买卖司法解释》第十七条标准确定，即按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。一般来说，是开发商举证，相应的评估费用也是由其承担。

总结：

买卖双方的约定，不会轻易调整；如果需要调整，一方面是开发商的举证责任，另一方面是依据《合同法》及其司法解释的规定进行调整，买方也并非无对抗的权利，还是可以提出反证，上限不得超过已付购房款的24%；最后，如果并未约定违约金，可以通过法定默示条款，填补合同漏洞。