如果开发商没有按照合同约定的日期交房的，属于开发商违约。购房者可以要求开发商赔偿损失，也可以要求其承担违约责任。在合同约定的交房日到了以后，给开发商发房屋催交通知书，在其后三个月合法期限内开发商仍不能交房的，有权要求退房

开发商逾期交房4个月，购房者起诉退房

2014年3月26日，某房地产开发商与王某签订了编号为X472779《上海市商品房预售合同》，双方约定王某购买某房地产公司开发建设的位于上海市浦东区某商务楼8层808房屋，套内建筑面积为89.75平方米，总价款为2314765元。王某作为购买人将采用分期付款的方式支付房款。合同中同时约定，如果预期交房超过90天的，买受人则有权选择退房。

王某随即支付完成第一期购房款，在第二期购房交款期限届至时，王某又向房地产公司提出要求变更付款方式为按揭贷款付款方式，房地产开发商公司表示同意。双方又签订了变更付款方式的协议。2016年4月20日贷款人建设银行、借款人王某与保证人某房产公司三方签订了《个人贷款合同》，约定王某向建设银行借款123万，用于支付涉诉房屋的房款。

后过了交房期将近120天，几经沟通，开发商还是无法交房，王某起诉开发商至法院，诉请法院判令：1、解除其余被告开发商的商品房预售合同；2、退还首付款1064657元及其贷款利息184532元。

房地产开发商则辩称：公司不存在逾期交房的情形，原告的主张没有依据，不同意解除与原告王某的合同。

法院审理后判决开发商退房

法院经过审理之后认为：王某与开发商约定的“开发商逾期交房超过90天后，王某有权提出解除合同”的约定并不违反法律及其行政法规的强制性规定，因此双方的约定是合法有效的是对双方都具有法律约束力的。因此判决：1、解除原告王某与被告开发商在2014年3月26日签订的商品房预售合同。2、退还王某首付费用及其利息。3、被告房地产开发公司应该支付原告逾期交房的违约金。4、被告房地产开发公司退还王某相应的税费及其他代办费用。

案件分析

根据双方的签订的合同来看，开发商公司未按照约定的时间交付房屋且已经超过交房日期90日，属于逾期交房的情形，那么本案的关键在于在王某与开发商公司签订和合同中约定的“逾期交房”的合同解除条件是否有效？

首先，王某与开发商在合同中约定的将逾期交房作为解除条件不违反法律已经行政法规的规定，从合法性来看是合法的。《合同法》第九十三条约定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以接触合同。

其次，合同解除权应该合理期限内行使。法律赋予当事人合同解除权来保护自己的合法权益，但我们在行驶合同解除权的时候也需要注意的是：行使合同应该在合理的期限内行使：按照《合同法》第九十五条规定：行使合同解除权的期限分为俩种情况：（1）按照法律规定或者当事人约定的解除权的行使期限行使，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。（2）在对方当事人催告后的合理期限内行使。

退房要注意哪些问题

退房原因要有依据，合同中有约定的，按照合同约定的条款来退房，无约定的就按照法律规定的可以主张合同无效的内容来退房。

在这过程中要注意证据的收集，以便可以顺利退房。

若开发商同意解除购房合同，无论是协议解除还是法院判决解除购房合同，在主张首付款的同时别忘记银行贷款，业主要和银行解除贷款合同，然后到房地产交易管理部门办理注销手续，完成退房的程序。如果让开发商直接将贷款给银行，因没得到银行确认，若开发商不按约定归还贷款本息，买房者仍然是还款义务人，不能免除还款义务。

无理由延期超三个月可退房

在法律上，最高法院有个商品房买卖合同纠纷的司法解释，如遇到延期交房问题，先看购房合同中的约定条款，有的合同中会规定开发商延期多少天购房者可解除合同。购房者可以决定行使这个解除权，也可以决定不行使。若合同中没有关于退房的相关约定，达到了一定的条件购房者也是可以解除合同的。若开发商延期交房，购房者可催告开发商要求对方赶紧交房，如果超过了3个月开发商还是无理由延期，那购房者可以要求开发商解除合同并赔偿损失。

在购房合同中，部分开发商会将延期交房的损失尽可能地降低，比如规定违约金为总房款的日万分之零点几，在这种情况下，可能延期交房一两年买房者得到的赔偿，远远不够买房者因延期交房造成的损失，在这种情况下，买房者可以起诉到法院，要求法院根据实际情况调整违约金。

逾期交房可以退房，在合同约定的交房日到了以后，给开发商发房屋催交通知书，在其后三个月合法期限内开发商仍不能交房的，有权要求退房。