拆迁遇产权纠纷？徐州法律实践教你三步破局

　　——从确权到救济的全流程法律攻略

　　在江苏省徐州市房屋拆迁过程中，产权纠纷已成为阻碍补偿安置的核心痛点。据徐州市中级人民法院2025年披露数据，拆迁类案件中产权争议占比高达62%，主要集中于共有房产分割、历史遗留权属不明、继承纠纷三大类型。本文结合《民法典》《徐州市征收集体土地房屋补偿办法》等最新法规，以真实案例为切入点，系统解析产权纠纷的法律解决路径。

　　第一步：产权确权——法律关系的基石

　　不动产物权登记的效力

　　根据《民法典》第209条，不动产物权经依法登记发生效力。在徐州市云龙区某旧城改造项目中，兄弟二人因父母遗留房屋权属产生争议，法院依据宅基地使用权证记载的共有人信息，结合《徐州市房屋权属登记管理条例》第15条，认定双方各享50%产权份额。

　　历史遗留问题的特殊处理

　　对于未登记建筑，徐州市《关于处理历史遗留房屋权属问题的指导意见》明确：

　　1987年《土地管理法》实施前建造的房屋，凭乡镇政府证明认定权属;

　　1987年后建造的，需综合考量建设审批手续、缴纳税费记录等证据。

　　在鼓楼区某企业改制宿舍拆迁案中，法院采纳职工购房收据及水电费缴纳记录，突破产权证缺失障碍，确认职工个人所有权。

　　共有产权的分割规则

　　《徐州市征收集体土地房屋补偿办法》第17条确立“房地一体”补偿原则，要求按共有份额分配补偿款。泉山区某案例中，夫妻离婚后未分割房产即遇拆迁，法院依据《民法典》第1087条，在判决产权归属的同时，要求征收部门暂缓支付补偿款，待权属明确后定向发放。

　　第二步：行政救济——裁决与复议的双重保障

　　行政裁决的适用条件

　　根据《徐州市房屋拆迁纠纷裁决办法》第8条，当事人可就补偿方式、金额、安置房面积等事项申请裁决。需注意：

　　申请期限为知道或应当知道权益受侵害之日起60日内;

　　需提交产权证明、评估报告、协商记录等核心证据。

　　行政复议的突破口

　　对裁决不服的，可在收到决定书60日内申请复议。复议机关重点审查：

　　评估机构选聘程序是否合规(需公证抽签确定);

　　补偿标准是否低于片区综合地价(徐政发〔2024〕37号文规定);

　　特殊群体保障是否到位(如低保户额外补助20%)。

　　第三步：司法救济——诉讼策略与证据攻坚

　　案由选择与管辖确定

　　根据争议性质，可选择：

　　行政诉讼：诉征收决定、补偿决定合法性(由徐州铁路运输法院集中管辖);

　　民事诉讼：处理继承、共有物分割等民事纠纷(属地基层法院管辖)。

　　核心证据清单

　　权属证据：房产证、土地证、建房审批表、购房合同;

　　程序证据：征收公告、评估报告、补偿协议草案;

　　实体证据：周边房价对比数据、装修费用票据、停产停业损失证明。

　　典型案例启示

　　在沛县刘先生诉住建局强拆赔偿案中，二审法院突破传统补偿标准，依据《国家赔偿法》第36条，判决按强拆时市场价赔偿，并支付利息损失。该案确立“赔偿不低于补偿”原则，为后续类似案件提供重要判例。

　　风险防范：事前预防与过程管控

　　产权预登记

　　在征收启动前，可申请房管部门出具《权属确认单》，锁定房屋权利状态。

　　评估参与权

　　根据《徐州市国有土地上房屋征收评估办法》第9条，被征收人有权在公示的评估机构名录中协商选定，逾期未选定的通过抽签确定，公证机构全程监督。

　　补偿款提存

　　对权属争议房屋，可要求征收部门将补偿款提存至公证处，待争议解决后定向支付，避免款项被挪用风险。