常州无宅基地房屋拆迁补偿标准与计算方式

　　常州无宅基地房屋拆迁中，补偿标准的确定是核心争议点。本文结合2025年最新政策与典型案例，解析无宅基地房屋的补偿标准、计算方式及法律依据，为被拆迁人提供法律视角下的实务指引。

　　一、补偿标准的核心依据与分类

　　1. 房屋价值补偿标准

　　合法产权房屋：

　　按拆迁时周边同类房屋市场价评估。例如，2025年常州新北区农村房屋市场价约8500元/㎡，补偿标准参照此价执行。

　　法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条，房屋价值补偿需参照类似房地产市场价。

　　无证房屋：

　　1987年前建造的无证房屋：按实际使用面积100%补偿，无需办理产权登记。

　　1987年后建造的无证房屋：按重置价结合成新率评估。2025年常州重置价标准为：砖混结构3000元/㎡，平房2400元/㎡，成新率按建造年限折旧计算。

　　2. 搬迁与临时安置补偿标准

　　搬迁费：

　　按合法面积每平方米60元计算，不足2000元的按2000元计发。例如，100㎡房屋搬迁费为6000元。

　　法律依据：《常州市市区征地房屋拆迁补偿安置办法》第15条。

　　临时安置费：

　　选择产权调换的，按被拆迁房屋面积每月每平方米35元支付，过渡期一般不超过24个月。2025年常州天宁区标准为：100㎡房屋每月临时安置费3500元，24个月共计8.4万元。

　　3. 停产停业损失补偿标准

　　非住宅房屋：

　　按上一年度月平均利润的70%补偿。例如，年利润60万元的商铺，停业8个月的补偿为：60万÷12×8×70%=28万元。

　　法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条。

　　二、特殊情形下的补偿计算方式

　　1. 共有权房屋

　　补偿分配：

　　共有权人需共同签订补偿协议，补偿款按共有份额分配。例如，兄弟三人共有房屋，按分家协议约定比例分割补偿款。

　　无共有协议的，法院通常按平均分配原则判决，但会考虑对房屋的贡献度。

　　案例参考：2025年常州钟楼区案例中，兄弟三人因共有房屋拆迁款起诉，法院按实际贡献度判决分割，贡献较大者获40%份额。

　　2. 程序违法争议

　　常见情形：

　　未公示补偿方案、未组织听证、评估机构选择违规。

　　救济路径：

　　向街道办或农业农村局申请资格认定复查;

　　对认定结果不服的，60日内申请行政复议，或6个月内提起行政诉讼。

　　3. 评估结果异议

　　复核与鉴定：

　　收到评估报告后10日内申请复核，对复核结果仍不服的，可申请专家委员会鉴定。

　　案例参考：2025年常州武进区案例中，因评估价低于市场价20%，法院判决按鉴定价补差额15万元。

　　三、实务建议与风险防范

　　1. 证据固定的关键操作

　　房屋现状录像：拆迁前对房屋内外进行360度录像，记录装修、设备等细节。

　　经营损失证明：提供税单、合同、客户证言等，证明停产停业实际损失。

　　2. 专业协助的必要性

　　律师介入：在评估报告出具后、签订协议前委托律师，审查协议合法性。

　　专家辅助人：申请法院委托评估专家出庭，对原评估报告进行质证。

　　3. 诉讼时效的把控

　　行政诉讼：知道或应当知道行政行为之日起6个月内提起。

　　民事诉讼：涉及补偿款分配的，适用3年普通诉讼时效，自知道权益受损之日起算。

　　四、结语

　　常州无宅基地房屋拆迁补偿标准的确定需结合房屋合法性、建造时间及地方政策综合判断。被拆迁人应主动固定证据，善用行政协调与司法救济途径，必要时寻求专业帮助，以确保获得公平合理的补偿。