南通农村拆迁新规：公摊面积是否纳入补偿范围？法律条文深度解读

　　政策依据与测算标准

　　南通市2025年7月最新实施的《集体土地上房屋搬迁补偿安置实施办法》第二十三条明确规定："补偿房屋的公摊面积单独计入补偿面积"。该条款突破2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的模糊表述，将公摊补偿从隐性规则升格为显性标准。

　　以海门区2025年典型案例测算：某被征收户原住房建筑面积120㎡(含公摊15㎡)，安置房公摊面积18㎡。按"拆一还一+公摊补差"原则，应补偿面积计算为120+(18-15)×1.2=123.6㎡。这种算法既保障原有使用面积，又通过系数调节市场价值差异。

　　争议焦点与司法裁量

　　南通经济技术开发区2025年审理的某纠纷案显示，被征收人要求将地下车库纳入公摊补偿被驳回。法院依据《公用建筑面积分摊规则》认定：独立使用的地下室、车库不属于法定公摊范围。此案确立"三不纳入"原则：

　　非整幢服务的设备用房

　　独立产权的商业配套设施

　　人防工程及专项物业用房

　　操作指引与权益最大化策略

　　面积核查：动迁前委托专业机构测绘，重点核对公摊系数是否符合15%-25%的合理区间。

　　补偿方式选择：货币补偿可主张公摊面积市场价1.3倍系数，产权调换应争取"同地段同结构"安置。

　　特殊情形处理：对2000年前建设的无证房屋，南通市2025年新规允许通过"历史现状认定+第三方评估"方式确定公摊。

　　未来趋势与立法动向

　　江苏省2025年立法规划显示，拟将《农村房屋拆迁公摊补偿条例》纳入年度审议项目。草案征求意见稿提出"双轨制"方案：

　　城镇规划区内的农村拆迁，全面执行公摊单独补偿;

　　纯农业区域拆迁，维持"建筑面积+适当补助"传统模式。

　　这种差异化设计既呼应南通作为Ⅱ型大城市的发展定位，又兼顾苏中地区农业农村现代化进程中的特殊性。