2025年镇江老旧小区拆迁补偿面积计算标准与政策解析

　　一、核心补偿标准与法律依据

　　根据镇江市人民政府最新发布的《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》及江苏省相关法规，老旧小区拆迁补偿面积计算遵循以下原则：

　　1. 房屋价值补偿基数

　　计算公式：被征收房屋补偿金额 = 房屋市场评估价 × 建筑面积 + 装修及附属物补偿。

　　评估依据：由具备资质的评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，参照周边同类商品房交易均价确定。例如，镇江润州区2025年某项目评估价达12.800元/㎡，较2023年上涨15%。

　　2. 面积认定规则

　　产权登记面积：以不动产权证书或房屋所有权证载明面积为准。

　　特殊情形处理：

　　未登记建筑：经规划部门认定为合法建筑的，按实际测绘面积补偿;违法建筑不予补偿。

　　历史遗留问题：1990年前建造的无证房屋，可凭社区证明按80%面积折算补偿。

　　3. 补偿方式选择

　　货币补偿：一次性发放补偿款，额外给予30%购房补贴(如选择镇江新区安置房)。

　　产权调换：提供就近或异地安置房，按1:1.2比例置换(如原面积80㎡，可置换96㎡新房)。

　　混合补偿：部分货币+部分产权调换，满足多样化需求。

　　二、镇江特色政策亮点

　　1. 老旧小区专项补贴

　　适老化改造补贴：选择产权调换的，每户额外补贴5万元用于新房适老化装修。

　　签约奖励机制：前30%签约户可获房屋评估价10%的速迁奖励，最高达15万元。

　　2. 面积争议解决途径

　　第三方复核：对评估结果有异议的，可在10日内申请专家委员会复核，复核费用由征收部门承担。

　　司法救济：复核后仍存争议的，可依法提起行政诉讼，2025年镇江法院受理此类案件平均审理周期为45天。

　　三、实际操作中的关键问题

　　1. 公摊面积处理

　　安置房公摊面积超过原房公摊的，超出部分由征收部门承担费用。例如，原房公摊15%，安置房公摊20%，多出的5%面积不计入应补偿面积。

　　2. 商业用房补偿差异

　　底层商铺补偿标准为住宅的2.5倍，且需提供连续2年以上营业执照及纳税证明。2025年镇江京口区商铺评估价达3.8万元/㎡，远超住宅价格。

　　3. 特殊人群保障

　　低保户：补偿面积低于45㎡的，按经济适用房价格补足至45㎡。

　　残疾家庭：每级残疾等级额外补贴2万元，最高可叠加至10万元。

　　四、法律风险防范建议

　　产权清晰化：及时办理不动产继承公证，避免因权属纠纷延误补偿。

　　证据保全：对室内装修、特殊设施(如中央空调)进行拍照取证，评估时主动申报。

　　政策时效性：关注镇江市住建局官网