扬州民宅注册公司拆迁补偿解析：住改非认定与补偿标准

　　在扬州市优化营商环境进程中，民宅注册公司拆迁补偿问题备受关注。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及扬州市最新政策，破解此类纠纷需把握“住改非认定+经营贡献评估”双重逻辑，既要准确界定房屋用途，又需量化经营实际贡献。

　　一、法律框架与补偿规则

　　住改非认定标准

　　依据《扬州市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十九条，民宅注册公司需同时满足：

　　营业执照：在征收公告发布前已取得以该房屋为住所的营业执照。

　　纳税记录：连续纳税满1年，或虽未纳税但能提供免税证明。

　　实际经营：经营场所与营业执照登记地址一致，且有实际经营行为。

　　典型案例：广陵区某民宅注册电商企业，因无法提供连续纳税记录，被认定为“住改非”不成立。

　　补偿标准差异

　　住宅补偿：按评估机构核定的住宅市场价补偿，扬州市区均价约1.2万元/平方米。

　　经营用房补偿：按同类地段商业用房评估价的70%补偿，最高可达2.1万元/平方米。

　　特殊情形：对历史形成的“住改非”房屋，可上浮10%补偿比例。

　　经营贡献补偿

　　停产停业损失：按近三年平均利润的60%计算，最高不超过9个月。

　　设备搬迁费：可搬迁设备按搬迁费补偿，不可搬迁设备按评估价值的30%补偿。

　　典型判例：邗江区某民宅注册餐饮企业，获停产停业损失补偿15万元，设备搬迁费8万元。

　　二、实务操作与风险防范

　　证据保全要点

　　营业执照：保存营业执照原件及住所变更记录。

　　纳税凭证：提供完税证明、银行流水、财务报表等。

　　经营痕迹：保留客户订单、送货单、监控录像等实际经营证据。

　　评估申请技巧

　　用途认定：在评估申请中明确主张“住改非”补偿，提供完整证据链。

　　异议处理：对评估报告有异议的，10日内申请专家委员会鉴定。

　　结果运用：将评估报告作为谈判核心依据，争取更高补偿。

　　典型纠纷案例

　　纳税记录争议案：江都区某企业因纳税中断3个月，被认定为“住改非”不成立，补偿额下调40%。

　　实际经营认定案：仪征市某企业通过提供连续3年的水电费账单，成功主张“住改非”补偿。

　　当前扬州法院系统正推进“涉企拆迁补偿专审”改革，广陵区、邗江区已设立专门合议庭。数据显示，2025年三季度扬州“住改非”纠纷调解撤诉率达59.3%，同比上升24.1个百分点。这提示企业，在坚守法律底线的同时，可探索多元化解纷机制，实现权益最大化。