北京房屋在哪些情况下可以强拆？征收强拆与违建拆除情形全解析

　　自家房子被贴上强制拆除的标签，很多人第一反应是这次一定违法。事实上，法律并不一概禁止强制拆除，征收领域和违法建筑领域都设有合法的强制拆除制度。真正需要辨别的，不是有没有强制拆除，而是这次拆除属于哪一类情形，有没有把该走的程序走完。

　　本文依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《中华人民共和国行政强制法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》，以及最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定的现行条文，把可以依法强制拆除的几类情形逐一讲清，帮助读者判断自己遇到的是哪一种。

　　一、先把强拆这个词拆开，法律上有三类情形

　　日常口头说的强拆，在法律上至少对应三类不同的制度。第一类是房屋征收中的强制执行，针对的是被征收人在补偿决定生效后，既不申请行政复议、也不提起行政诉讼，又不按期限搬迁的情形。第二类是违法建筑的强制拆除，针对的是违反城乡规划、土地管理规定建造的建筑物、构筑物。第三类是紧急情形下的拆除，例如房屋属于危险房屋、危及公共安全时，有关部门依法采取的应急措施。

　　这三类的差别很大。第一类的前提是必须先有一个合法的补偿决定，而且必须经人民法院审查裁定，不能由政府自行决定;第二类的前提是先有违法建筑的认定和限期拆除决定，执行主体还要看违反的是城乡规划还是土地管理;第三类属于应急处置，程序要求与前两类不同。把它们混在一起谈，就会出现当事人讲征收补偿、对方却按违建拆除处理的错位，维权方向也就随之跑偏。

　　二、征收中的强制拆除，前提是先有一个补偿决定

　　在征收中，强制拆除并不是凭空发生的。依征收条例第二十六条，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，并包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

　　这一条确立了征收中强制执行的起点。只有先作出补偿决定，才谈得上后续的强制执行。补偿决定的内容并不简单，它要写明补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，实质上等同于一纸完整的补偿方案。如果补偿决定本身内容残缺、标准明显偏低，后续的强制执行就失去了合法基础。

　　依第二十七条，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动。

　　这一条是征收中最常被违反的条款。把断水断电作为施压手段、让开发企业出面动员搬迁甚至组织拆除，都属于法律明确禁止的行为。即使补偿决定本身合法，只要采取了这类方式，行为本身就构成违法，当事人在主张权利时要把这一段单独讲清。

　　三、征收中强制执行的完整链条

　　依第二十八条，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

　　这一条的三个要点值得逐一看清。一是条件，必须同时满足不复议不起诉和不搬迁两项，缺一不可;二是主体，申请人是作出征收决定的市、县级人民政府，不是其他部门;三是途径，只能申请人民法院强制执行，政府自己没有权力直接动手。

　　如何申请、法院如何审查，最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定作了细化。依该规定第一条，申请人民法院强制执行征收补偿决定案件，由房屋所在地基层人民法院管辖，高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。依第二条，申请机关除了提供征收条例第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外，还应当提供征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件、征收补偿决定送达凭证与催告情况及被征收人和直接利害关系人的意见、社会稳定风险评估材料、申请强制执行的房屋状况、被执行人的姓名或者名称与住址以及相关财产状况、法律行政法规规定应当提交的其他材料;强制执行申请书应当由申请机关负责人签名，加盖申请机关印章，并注明日期;强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出，逾期申请的除有正当理由外人民法院不予受理。

　　依第三条，人民法院认为强制执行的申请符合形式要件且材料齐全的，应当在接到申请后五日内立案受理，不符合形式要件或者材料不全的应当限期补正。依第四条，人民法院应当自立案之日起三十日内作出是否准予执行的裁定，有特殊情况需要延长审查期限的，由高级人民法院批准。依第五条，人民法院在审查期间，可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查。

　　最需要记住的是第六条的七种情形。征收补偿决定有下列情形之一的，即明显缺乏事实根据、明显缺乏法律和法规依据、明显不符合公平补偿原则并严重损害被执行人合法权益或者使被执行人基本生活条件和生产经营条件没有保障、明显违反行政目的并严重损害公共利益、严重违反法定程序或者正当程序、超越职权、法律和法规规章等规定的其他不宜强制执行情形的，人民法院应当裁定不准予执行。这七种情形实际上是给被征收人设的第二道防线，只要补偿决定本身站不住，强制执行就通不过审查。

　　依第九条，人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。这一安排通常被概括为裁执分离，意思是裁决权与执行权分开，作出决定的政府不能自己决定强拆，必须先由人民法院审查并作出准予执行的裁定，之后才能进入实施环节。缺少这一纸裁定，任何自行组织的拆除都失去了合法的执行依据。

　　四、违法建筑的强制拆除，先有认定和限期拆除决定

　　违法建筑的拆除属于另一套制度。依城乡规划法第六十四条，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，由城乡规划主管部门责令限期改正并处罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处罚款。依第六十五条，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照许可证规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正，逾期不改正的，可以拆除。

　　拆除的实施依据是城乡规划法第六十八条。城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。需要注意的是，这里的查封施工现场属于行政强制措施，强制拆除属于行政强制执行，二者性质并不相同，前者是暂时性控制，后者是执行已经作出的决定。

　　对强制拆除的程序，行政强制法第四十四条作了专门规定。对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除;当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。也就是说，公告、给足当事人主张权利的期限，是强制拆除前必经的环节，不能省略。

　　如果违法建筑是违反土地管理规定形成的，规则又有不同。依土地管理法第八十三条，依照本法规定责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除;对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止;建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内向人民法院起诉;期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

　　这一条的意义在于，土地违法形成的违法建筑，作出处罚决定的机关本身没有强制执行权，必须申请人民法院执行，既不能自己动手，也不能由当地政府代为强拆。实践中不少违法强拆，正是发生在这一环节上。

　　五、两类强制拆除的关键区别

　　把两类情形放在一起比较，差别一目了然。从前提看，征收强拆以合法有效的补偿决定为前提，违建拆除以违法建筑的认定和限期拆除决定为前提。从审查看，征收强拆必须经人民法院审查并裁定准予执行，实行裁执分离;违建拆除在城乡规划领域可以由政府责成有关部门实施，在土地管理领域则必须申请人民法院强制执行。从决定主体看，征收强拆由市、县级人民政府申请，违建拆除的决定主体是城乡规划主管部门、乡、镇人民政府或者自然资源主管部门。从时间条件看，征收强拆要求被征收人在法定期限内不复议、不起诉又不搬迁，违建拆除要求当事人在法定期限内不复议、不起诉又不自行拆除。

　　把这几组区别记牢，遇到具体案件时先给自己归类，就能判断对方向你主张的是征收程序还是违建程序，进而确定该审查哪一份文书、该核对哪一套期限。

　　六、紧急情形下的拆除

　　还有一类容易被混淆的情形，是应急拆除。当房屋属于危险房屋、存在危及公共安全的现实危险，或者因为消防、抢险等紧急需要，有关部门依法采取拆除、排险措施。这类拆除的性质是应急处置，程序上与普通强拆不同，但同样要有事实依据和必要的记录，不能以造成新的损害为代价。实践中要注意区分，不能把普通强拆说成应急处置来规避法定程序。

　　七、这些强拆明显违法

　　把前面的规则反过来看，以下情形属于明显违法，当事人可以据此主张权利。一是没有补偿决定就拆除，征收程序尚未走到作出补偿决定这一步，房屋就被推倒。二是有补偿决定但未申请人民法院，或者申请后尚未取得准予执行的裁定，就自行组织拆除。三是未依法公告、未催告，或者未给足当事人申请复议、提起诉讼的期限就实施拆除。四是在夜间或者法定节假日实施拆除，法律明确规定行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行，情况紧急的除外。五是以中断供水、供电、供热、供气和道路通行等方式迫使搬迁。六是让建设单位直接参与搬迁甚至组织拆除。遇到其中任何一种，当事人都可以主张行为违法，并就由此造成的损失主张赔偿。

　　八、律师办案典型情形归纳

　　以下情形系北京京云律师事务所从建所以来办案实践中的典型情形归纳，案情均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　王兴华律师经办的一类情形中，当事人的房屋在征收范围内，双方未达成补偿协议，有关部门尚未作出补偿决定即实施了拆除。办案中主张征收中强制执行的起点是补偿决定，缺少这一前提的拆除没有法律依据，据此就拆除行为的合法性提出主张，并进一步就损失范围主张赔偿。

　　刘建华律师经办的一类情形中，有关部门作出了补偿决定并申请了强制执行，但补偿决定的内容并不完整，未载明用于产权调换房屋的具体地点和面积，也未明确过渡方式和过渡期限。办案中围绕补偿决定本身是否符合公平补偿要求提出异议，指出内容残缺的决定不足以支撑后续的强制执行。

　　武腾魁律师经办的一类情形中，房屋被以违法建筑名义拆除，但拆除前既未依法公告，也未书面催告当事人履行。办案中从行政强制法关于公告与催告的规定入手，主张拆除程序存在重大缺失，据此主张行为违法。

　　郭子僮律师经办的一类情形中，涉案土地属于集体土地，当事人被认定为非法占地建房，执法机关未申请人民法院即自行组织拆除。办案中以土地管理法第八十三条为据，主张作出处罚决定的机关没有强制执行权，自行拆除属于超越职权。

　　九、律师服务咨询

　　强制拆除类案件的难点，在于先要正确归类，属于征收强制执行还是违建拆除，对应的审查对象与维权路径完全不同，其次还要逐项核对文书是否齐全、程序是否走完、期限是否用尽。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队长期承办拆迁相关案件，可以为当事人提供补偿决定合法性的审查、强制执行申请的应对、违法建筑认定与拆除文书的异议、强制拆除行为违法性及其赔偿的主张等法律帮助。拆迁案件由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办。

　　十、常见问题解答

　　问：政府可以自己决定强拆吗？答：在征收中不可以。作出征收决定的市、县级人民政府必须先向人民法院申请强制执行，由人民法院审查并裁定准予执行后，才能进入实施环节。政府自身没有直接强制拆除的权力。

　　问：没有补偿决定就拆房，属于什么性质？答：属于缺少法定前提的拆除。征收中强制执行的起点是补偿决定，没有这一步，后续的申请、审查、执行都无从谈起，当事人可以主张拆除行为违法并就损失主张赔偿。

　　问：违法建筑可以不经法院直接拆吗？答：需要区分情形。违反城乡规划形成的违法建筑，在城乡规划主管部门作出限期拆除决定、当事人逾期不拆除的情况下，可以由县级以上地方人民政府责成有关部门采取强制拆除措施;但违反土地管理规定形成的违法建筑，作出处罚决定的机关必须申请人民法院强制执行。

　　问：夜间拆除、断水断电逼迁合法吗？答：不合法。法律规定行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行，情况紧急的除外，也不得采取停止供水、供电、供热、供气等方式迫使当事人搬迁。

　　问：法院裁定准予执行后，由谁实施拆除？答：一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。这正是裁执分离的体现，裁决与执行分开，以防止权力滥用。

　　问：什么样的补偿决定会被裁定不准予执行？答：包括明显缺乏事实根据、明显缺乏法律和法规依据、明显不符合公平补偿原则并严重损害被执行人合法权益、使被执行人基本生活或者生产经营条件没有保障、明显违反行政目的并严重损害公共利益、严重违反法定程序或者正当程序、超越职权等情形。