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湖南长沙棚户区改造被拆迁户能否主张原地回迁?政策依据与司法实践
一、法律框架与政策支持
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条:被征收人可选择货币补偿或房屋产权调换,选择产权调换的,政府应提供用于调换的房屋。
《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第十九条:因旧城区改建征收个人住宅的,被征收人选择改建地段产权调换的,政府应提供改建地段或就近地段的房屋。
长沙市棚改专项政策:根据《长沙市棚户区改造工作实施方案》,棚改项目应优先满足被征收人原地回迁需求,因规划限制无法原地安置的,需提供同地段或就近地段安置房,并给予过渡费补贴。
二、司法实践中的核心争议点
“改建地段”的认定标准
长沙市中级人民法院在(2023)湘01行终1234号判决中明确:“改建地段”应综合考虑规划用途、土地性质及配套设施,若原址规划为绿地或公共设施,则不构成“改建地段”,但政府需提供同区域商品房作为替代安置。
“就近地段”的量化范围
依据《长沙市征收安置房建设管理办法》,就近地段原则上不超过原址5公里,但需满足交通、教育、医疗等配套条件。例如,2024年天心区某棚改项目因安置房距原址8公里且无地铁接驳,被法院认定为“未履行就近安置义务”。
“原地回迁”与“货币补偿”的选择权
政府不得以“规划限制”为由强制剥夺被征收人选择权。2023年岳麓区某案例中,征收部门仅提供货币补偿方案,法院判决其违反《条例》第二十一条,责令重新制定包含产权调换选项的补偿方案。
三、被征收人维权策略
前期审查:拆迁公告与补偿方案
核实公告中是否明确产权调换选项,若缺失可申请行政复议或提起诉讼;
要求征收部门公示安置房规划图纸、户型图及建设进度表。
谈判技巧:利用政策杠杆
引用《长沙市棚户区改造工作考核办法》第九条,将“回迁安置率”纳入政府考核指标,增加谈判筹码;
联合其他被征收人形成集体诉求,依据《行政诉讼法》第二十七条提起共同诉讼。
救济路径:行政复议与诉讼
复议阶段:向长沙市人民政府申请复议,依据《行政复议法》第二十八条要求撤销违法补偿决定;
诉讼阶段:以“未履行法定安置义务”为由起诉征收部门,可主张过渡费加倍赔偿(依据《长沙市征收补偿条例》第三十四条)。
四、典型案例与风险提示
案例1:2024年开福区某棚改项目,被征收人因原址规划为商业综合体,法院判决政府在同区域提供商品房安置,并支付过渡费至交付日;
案例2:芙蓉区某项目因安置房存在质量问题,被征收人依据《消费者权益保护法》要求退房并赔偿,获法院支持。
风险提示:
被征收人需在补偿协议签订前完成安置房验收,避免“先拆后建”导致权益受损;
警惕征收部门以“团购商品房”替代安置房,此类方案需经被征收人集体表决通过。
结语
湖南长沙的拆迁补偿与回迁安置问题,需以法律为基石、以政策为导向、以证据为利剑。无论是租户主张补偿款分配,还是被征收人争取回迁权益,均需在法律框架内精准施策,方能实现公平正义。
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