北京拆迁遇违章建筑怎么处理？认定标准与拆除程序全解析

　　自家房子赶上拆迁，却被贴上违法建筑的标签，有的被要求限期自行拆除，有的补偿一分不给，还有的连认定结论都没见过，房子就被推倒了。面对这类情况，当事人最常问的就是两个问题：凭什么说我是违建，拆得这么快合不合法。要回答这两个问题，必须先把认定标准和拆除程序这两条线分别看清楚。

　　本文依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国行政强制法》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的现行规定，结合北京市的相关条例，按认定、查处、拆除、救济这条顺序，把遇到违法建筑认定时该怎么应对讲清楚。

　　一、先把三个概念分开：违法建筑、未经登记建筑、临时建筑

　　日常口头说的违章建筑，在法律规定上并不精确。真正需要区分的是三类：一是违法建筑，指违反城乡规划、土地管理等法律法规建造的建筑物、构筑物;二是未经登记建筑，指没有依法完成产权登记的建筑，其是否违法尚待认定;三是临时建筑，指经批准在特定期限内使用的建筑。

　　这三类建筑的法律待遇完全不同。临时建筑在批准期限内是合法的，超过批准期限不拆除才转为违法状态。未经登记建筑只是登记状态欠缺，不等于违法。把这三者混为一谈，是实践中争议频发的根源。

　　依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。也就是说，未经登记建筑在征收中必须经过调查认定这一道程序，行政机关不能仅凭没有产权证就径行处理。

　　二、认定违法建筑，看的是建设时有没有取得规划许可

　　依《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物建设的，建设单位或者个人应当向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。依第四十一条，在乡、村庄规划区内进行建设的，应当申请乡村建设规划许可证。

　　依第六十四条，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

　　依第六十五条，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

　　这里有一个容易被忽略的要点：是否取得规划许可并非认定违建的唯一标准。判断建筑物是否属于违法建筑，还要结合建设年代、当时的政策背景、是否办理过其他审批或备案手续、行政机关是否长期知情而未予处理等因素综合考量。特别是建设年代较早、当时审批制度尚不健全的房屋，不能简单以今天的手续标准去衡量。

　　三、谁有权认定，谁有权查处

　　查处主体的确定，是这类案件的第一道关口。在城市、镇规划区内，依第六十四条，查处主体是县级以上地方人民政府城乡规划主管部门;在乡、村庄规划区内，依第六十五条，查处主体是乡、镇人民政府。

　　涉及土地违法的情形则另有一套规则。依《中华人民共和国土地管理法》第七十七条，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。依第七十八条，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

　　需要注意的是，基层执法实践中，乡镇人民政府、街道办事处依法承接了部分查处职责。北京市的限拆文书中，常见由街道办事处作为作出主体。当事人首先要看清楚作出文书的机关是不是有权机关，主体不适格本身就可能成为撤销该文书的理由。

　　四、合法拆除，程序要一步一步走完

　　不少人以为只要被认定为违法建筑，行政机关就能随时动手拆除。事实上，认定只是开始，拆除还要走完一整套程序。

　　第一步是调查取证。执法机关应当现场检查、勘验，制作笔录，必要时对当事人进行调查询问，告知其陈述、申辩、申请回避等权利，并收集审批文件、规划复函、照片、测绘报告等证据。

　　第二步是分清能否采取改正措施。如果建筑物尚可采取改正措施消除对规划实施的影响，行政机关应当先书面责令限期改正，而不是直接下发限期拆除决定;只有在当事人在合理期限内未能改正的情况下，才可作出限期拆除决定。

　　第三步是作出并送达限期拆除决定。决定书应当载明违法事实、违反的法规条款、拆除期限，以及申请行政复议、提起行政诉讼的途径和期限。送达要依法进行，直接送达、留置送达、邮寄送达、电子送达、公告送达各有其适用条件，公告送达一般以三十日为公告期，且应在穷尽其他方式仍无法送达后才能采用。

　　第四步是强制拆除前的公告与催告。依《中华人民共和国行政强制法》第四十四条，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除;当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。依第三十五条，行政机关作出强制执行决定前，应当事先书面催告当事人履行义务，并载明履行义务的期限、方式以及当事人依法享有的陈述权和申辩权。依第三十七条，经催告当事人逾期仍不履行且无正当理由的，行政机关才可以作出强制执行决定。

　　第五步是执行主体的确定。这一点尤为关键。依《中华人民共和国土地管理法》第八十三条，依照本法规定责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内向人民法院起诉;期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。也就是说，涉及土地违法的违建拆除，作出决定的机关本身没有强制执行权，必须申请人民法院执行。

　　五、两条不可触碰的红线

　　依《中华人民共和国行政强制法》第四十三条，行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行，情况紧急的除外;行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。

　　这条规定的意义在于，即使认定结论最终成立，执法的方式方法也必须合法。夜间强拆、断水断电逼迁，本身就构成程序违法，当事人可以据此主张行为违法并要求赔偿。

　　六、征收过程中的违法建筑怎么处理

　　如果违法建筑正好落在征收范围内，处理逻辑略有不同。依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　这条规定把认定结论与补偿结果直接挂钩。因此，收到调查认定结论之后，当事人应当第一时间核对结论所依据的事实和证据，例如建筑面积怎么丈量、建设年代怎么认定、是否属于历史形成的房屋，对结论有异议要在公示期内书面提出，逾期未提视为无异议，后续再想翻盘难度会明显加大。

　　七、不服认定或者拆除决定怎么办

　　对限期拆除决定不服，或者对未登记建筑的认定处理结论不服的，可以通过行政复议与行政诉讼两条途径主张权利。依《中华人民共和国行政复议法》，申请行政复议一般应当在知道该行政行为之日起六十日内提出;依《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条，向人民法院提起诉讼一般应当在知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。

　　如果房屋已经被违法拆除，可以另行主张行政赔偿。这一点与撤销决定是两条不同的请求，前者针对行为合法性，后者针对已经发生的损害。两条线可以并行，但请求内容要分别写清。

　　八、四个常见误区

　　一是以为没有产权证就是违法建筑，于是不去核对认定结论，直接放弃主张。二是以为一被认定为违建就必须马上拆，忽视了限期改正的可能性与公告、催告等必经程序。三是以为只要房屋被拆就该获得与合法房屋相同的补偿，忽视了认定结论对补偿结果的影响。四是只盯着补偿谈判，错过了对认定行为本身申请复议、提起诉讼的期限，导致认定结论最终固化。

　　这里要特别提醒期限意识。对认定处理结论的异议要在公示期内提出;对限期拆除决定不服要在六十日内复议、六个月内诉讼。拆迁维权中，很多本来有争取空间的案件，都是因为错过了期限而被动。

　　九、律师办案典型情形归纳

　　以下情形系北京京云律师事务所从建所以来办案实践中的典型情形归纳，案情均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　王兴华律师经办的一类情形中，当事人的房屋建成年代较早，建房时当地的审批制度尚不健全，房屋长期居住、缴纳相关费用，征收时却被一并认定为违法建筑。办案中通过建房年代的档案材料、长期居住使用的事实以及行政机关多年未予处理的记录，主张不应当以事后标准简单否定房屋的历史合法性，最终推动对相关部分重新调查认定。

　　刘建华律师经办的一类情形中，拆除决定由并非有权机关作出，且未履行公告与催告程序即实施拆除。办案中从作出主体是否有权、程序是否完备两个角度切入，主张该强制拆除行为违法，进而就由此造成的损失主张赔偿。

　　武腾魁律师经办的一类情形中，违法建筑内尚有大量生产经营设备与存货，拆除前执法机关未对室内物品清点登记。办案中主张即使建筑物本身不予补偿，对室内合法财产造成的损失仍应依法赔偿，最终就物品损失部分获支持。

　　郭子僮律师经办的一类情形中，当事人收到限期拆除决定后未在期限内主张权利，导致决定生效。办案中转而审查拆除实施环节的程序瑕疵，就夜间强制拆除、未依法送达强制执行决定等问题提出主张。

　　十、律师服务咨询

　　违法建筑认定与拆除交织的案件，难点在于既要审查认定的事实依据，又要审查拆除的程序环节，还需要准确计算各项期限。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队长期承办拆迁相关案件，可以为当事人提供违法建筑认定结论的异议与复核、限期拆除决定的复议与诉讼、违法强制拆除的赔偿主张、征收中未登记建筑的调查认定应对等法律帮助。拆迁案件由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办。

　　十一、常见问题解答

　　问：认定违法建筑的标准是什么？答：核心看建设时是否依法取得建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证，以及是否按照许可内容建设。但这不是唯一标准，还要结合建设年代、当时的审批制度、是否办理过其他手续、行政机关是否长期知情等因素综合判断。

　　问：没有产权证的房屋一定是违法建筑吗？答：不一定。没有产权证只说明登记状态欠缺，是否违法仍需依法调查认定。在征收中，未经登记的建筑必须经过调查、认定、处理程序，不能仅凭没有产权证就认定为违法建筑。

　　问：被认定为违法建筑还能主张补偿吗？答：需要区分情形。如经调查认定属于历史形成、符合当时规定或者基本具备补办条件的房屋，可以主张按照合法建筑或者参照合法建筑予以处理;确实属于违法建筑的部分，依规定不予补偿。

　　问：执法机关可以直接拆除违法建筑吗？答：不可以。强制拆除前应当依法公告、催告，并作出强制执行决定;涉及土地违法且作出决定的机关依法没有强制执行权的，应当申请人民法院强制执行。

　　问：夜间强拆、断水断电逼迁合法吗？答：不合法。法律规定行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行，也不得采取停止供水、供电等方式迫使当事人履行。遇到这类情况，可以主张行为违法并追究相应责任。

　　问：对限期拆除决定不服，多久内要主张权利？答：申请行政复议一般应当在六十日内提出，提起行政诉讼一般应当在六个月内提出，从知道或者应当知道该行政行为之日起算。涉及土地违法的责令限期拆除决定，起诉期限另有特别规定的，从其规定。