如何识别开发商的虚假宣传

根据《反不正当竞争法》第八条第一款规定，“经营者不得利用广告或者其他方法对商品的质量、成分、性能、用途、生产者、有效期限、原产地等进行误导性虚假宣传”。

一、虚假宣传点的认定：

1.虚假宣传的主体是广告主、广告代理作者和广告发布者。

2.虚假宣传：上述主体客观上对其商品或服务进行虚假广告或以其他方式进行虚假宣传。

3.虚假宣传的后果：上述虚假广告或虚假宣传已经达到误导的程度，从而造成社会危害。

4.在虚假宣传的主观方面，广告经营者只有在知道或者应当知道的情况下，才应当对虚假广告承担法律责任；对于广告主来说，无论主观地位如何，都必须对虚假广告承担法律责任。

　二、虚假宣传的认定依据：

《反不正当竞争法》第八条第一款明确规定“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、成分、性能、用途、生产者、有效期限、原产地等进行误导性虚假宣传”。

最高人民法院司法解释对该条相关内容有明确规定：“经营者有下列行为之一，足以引起相关公众误解的，可以认定为《反不正当竞争法》第九条第一款规定的误导性虚假宣传：

(一)对商品进行片面宣传或者比较；

(二)将科学上没有定论的观点和现象作为商品宣传的确凿事实；

(三)以模糊语言或者其他误导方式宣传商品。"

同时，司法解释规定，以明显夸大的方式宣传商品，不足以引起相关公众的误解，也不是误导性的虚假宣传行为。人民法院应当根据日常生活经验、相关公众的普遍关注、误解事实和宣传对象的实际情况，认定误导性虚假宣传行为。

遇到开发商虚假宣传如何维权

1、证据必须先行。尽可能收集线上和线下的原始宣传资料，如照片或视频、沙盘、平面图、平面图、效果图、与销售人员的沟通记录、开发商的宣传视频(经常在官网和微信官方账号上有)等。

2、违法调查应及时立案。在虚假宣传的情况下，很难从合同中找到依据。开发商智商高，规避条款。

往往需要从监管部门入手。可以向市场监督局举报虚假宣传违法调查，向住房和城乡建设部举报欺诈销售违法调查，要求其履行调查职责。如果这些部门不能及时履行职责，可以提起行政诉讼，督促其履行职责。

3.民事诉讼。如果有关行政机关已经认定并处罚虚假宣传，可以以此为证据，提起民事诉讼，要求赔偿。如果没有行政认定，在司法实践中，法院很难支持买方的主张。因为在《商品房预售合同》的补充协议中经常有这样一句话：“宣传资料和销售人员的承诺不是本合同的一部分，不会影响房价。一切以本合同为准……”

4.曲线救国，剑走偏锋。根据我们多年办案经验，在一些楼盘，肉眼看到的虚假宣传问题，可能往往只是开发商违法违规的冰山一角，背后可能还有更多看不见的东西。

任何房地产开发都需要30多个程序，从项目立项、征地、规划许可、建设、预售、规划验收、竣工备案等.这些程序是否完全合法合规？我们的业主可以通过申请信息披露挖掘出更多的问题，进而增加解决问题的筹码。

5.谈判。在上述一项或多项工作的基础上，与开发商进行直接沟通协商，要求开发商给予相应补偿或提供其他解决方案。