北京强拆房屋要符合哪些条件？主体程序与执行要件全梳理

　　判断一次强制拆除到底是合法还是违法，与其纠缠于有没有强拆，不如回到更清晰的标准上，看它是否满足法律规定的几个条件。条件齐备，属于依法实施;缺了其中任何一项，就构成违法，当事人可以据此主张权利。

　　本文依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《中华人民共和国行政强制法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》，以及最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定，把合法强制拆除需要满足的条件按主体、前提、程序、方式、执行五个方面梳理清楚，便于当事人对照自查。

　　一、条件之一，主体要适格

　　第一个条件是谁有权作出决定、谁有权实施拆除。在征收中，申请强制执行的主体是作出房屋征收决定的市、县级人民政府，其他部门无权申请。在违法建筑处理中，决定主体要看违法行为的性质，违反城乡规划的，由城乡规划主管部门或者乡、镇人民政府作出限期拆除决定;违反土地管理规定、非法占用土地的，由自然资源主管部门作出责令限期拆除的处罚决定。

　　主体适格之所以关键，是因为主体不适格本身就构成独立的违法理由。实践中常见的情况是，拆除由街道办、村委会、指挥部或者开发企业实施，而它们并不是法律规定的有权主体。遇到这类情形，当事人可以先从作出主体是否有权入手提出异议，这一条往往比讨论补偿数额更容易说清。

　　二、条件之二，要有生效的决定

　　第二个条件是必须先有一个生效的行政决定作为执行依据，不能凭空拆房。在征收中，这个依据是补偿决定。依征收条例第二十六条，达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，并包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

　　在违法建筑处理中，这个依据是限期拆除决定，而且在此之前还必须完成违法建筑的调查、认定和处理。依城乡规划法第六十四条、第六十五条，限期拆除决定的作出有明确的前置条件，并不是想拆就能拆。实践中有的地方以内部会议纪要、口头通知代替正式决定，这类做法不符合要求，因为会议纪要和口头通知并不具备对外的法律效力，不能作为强制执行的依据。

　　三、条件之三，程序要完整

　　第三个条件是程序完整。这是最容易被忽略、也最容易被抓住漏洞的一环。

　　以违法建筑为例，依行政强制法第四十四条，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除;当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。依第三十五条，行政机关作出强制执行决定前，应当事先书面催告当事人履行义务，并载明履行义务的期限、方式以及当事人依法享有的陈述权和申辩权。依第三十七条，经催告当事人逾期仍不履行且无正当理由的，行政机关才可以作出强制执行决定。这意味着公告、催告、听取陈述申辩、作出强制执行决定，是一整套不能跳过的环节。

　　在征收中，程序的完整性体现为申请与审查的一整套流程。依最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定，申请机关要提交征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件、送达凭证与催告情况及被征收人和直接利害关系人的意见、社会稳定风险评估材料、房屋状况、被执行人的身份与财产状况等材料;申请应当在被执行人法定起诉期限届满之日起三个月内提出;人民法院应当在五日内决定是否立案受理，并自立案之日起三十日内作出是否准予执行的裁定，审查期间可以根据需要调取证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查。缺少其中任何一环，程序就不完整。

　　四、条件之四，补偿要先行到位

　　第四个条件，是征收中的先补偿、后搬迁。依征收条例第二十七条，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　这里的补偿并不只是一句承诺。依第二十八条，申请强制执行时要附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料，实质上要求补偿资金已经专户存储、安置房源已经落实。补偿没有到位就要求搬迁，或者补偿没有到位就实施拆除，都不符合这一条件。

　　五、条件之五，方式要合法

　　第五个条件是拆除的方式方法要合法。依行政强制法第四十三条，行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行，情况紧急的除外;行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。依征收条例第二十七条，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动。

　　这两条规定意味着，即使前面的主体、依据、程序都齐备，只要实施方式越界，整体行为仍然违法。夜间拆除、断水断电、让建设单位参与，都是实践中屡见不鲜、也最容易留下证据的问题。当事人在遭遇这类情形时，应当第一时间固定现场证据，例如拍摄视频、记录时间、保留缴费和停供记录。

　　六、条件之六，执行要有依据

　　第六个条件是执行环节要有依据。在征收中，这个依据就是人民法院准予执行的裁定。依最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定第六条，征收补偿决定有下列情形之一的，即明显缺乏事实根据、明显缺乏法律和法规依据、明显不符合公平补偿原则并严重损害被执行人合法权益或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障、明显违反行政目的并严重损害公共利益、严重违反法定程序或者正当程序、超越职权等情形的，人民法院应当裁定不准予执行。依第九条，裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行，这就是裁执分离。

　　在土地违法形成的违法建筑拆除中，依据同样是人民法院的裁定。依土地管理法第八十三条，建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到决定之日起十五日内向人民法院起诉，期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。也就是说，这类拆除同样要经过司法程序，不能由作出决定的机关自行实施。

　　七、六个条件缺一不可

　　把这六个条件串起来看，逻辑非常清楚。主体适格解决谁来做的问题，生效决定解决凭什么做的问题，程序完整解决怎么做才合法的问题，补偿先行解决征收中的公平问题，方式合法解决用什么手段的问题，执行有依据解决最后一步由谁授权的问题。六个条件互相配合，缺一不可。

　　对当事人来说，这六个条件也是一份实用的自查清单。收到相关文书或者遭遇拆除时，可以逐项核对，作出决定的是不是有权机关，有没有正式的决定文书，有没有经过公告和催告，补偿有没有到位，实施方式有没有越界，执行有没有取得法院的裁定。哪一项对不上，就是可以主张的突破口。

　　八、缺少条件会带来什么后果

　　缺少上述任何一个条件，强制拆除就构成违法，会带来三个层面的后果。第一，行为本身可以被确认违法，当事人可以就该行为申请行政复议或者提起行政诉讼。第二，已经造成的合法财产损失可以主张赔偿，包括房屋价值损失、室内物品损失、搬迁与临时安置的额外支出等。第三，如果补偿决定本身被认定违法违规，还可能导致整个执行链条被推翻，需要重新作出决定。

　　需要提醒的是，确认违法与主张赔偿是两个可以分别提出的请求，前者针对行为的合法性，后者针对已经发生的损害。两者可以一并主张，但请求内容和举证重点不同，要在专业意见的帮助下把请求写清写全。

　　九、律师办案典型情形归纳

　　以下情形系北京京云律师事务所从建所以来办案实践中的典型情形归纳，案情均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　杨伟婷律师经办的一类情形中，拆除发生在夜间，现场还留有停止供水供电的痕迹。办案中主张实施方式违反了法律关于不得在夜间实施行政强制执行、不得采取停止供水供电等方式迫使搬迁的规定，据此就行为违法提出主张。

　　康娜律师经办的一类情形中，有关部门以内部会议纪要代替正式的补偿决定，直接启动搬迁和拆除。办案中主张强制执行的依据必须是正式的补偿决定，会议纪要不具有对外法律效力，不能作为执行的依据。

　　武旭然律师经办的一类情形中，提出强制执行申请的主体并非作出征收决定的政府，且未按司法解释的要求提交社会稳定风险评估等材料。办案中从申请主体与申请材料两端提出异议，指出该申请不符合受理与审查的要求。

　　王佳律师经办的一类情形中，动员搬迁阶段由开发企业直接出面与住户谈判并参与搬迁。办案中主张建设单位参与搬迁属于法律明确禁止的行为，相关环节违反规定，并据此主张相应责任。

　　邢语政律师经办的一类情形中，人民法院对强制执行申请作出了不予执行的裁定，但随后仍实施了拆除。办案中主张在未取得准予执行裁定的情况下实施拆除，明显缺乏执行依据，并就由此造成的损失主张赔偿。

　　十、律师服务咨询

　　强制拆除是否合法，最终要落实到六个条件的逐项核对上，而每一个条件的判断都涉及对文书、程序与证据的审查。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队长期承办拆迁相关案件，可以为当事人提供作出主体是否适格的判断、补偿决定与限期拆除决定的审查、公告催告等程序环节的梳理、实施方式合法性的主张、强制执行申请与裁定的应对以及行政赔偿的核算等法律帮助。拆迁案件由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办。

　　十一、常见问题解答

　　问：合法强拆需要同时满足哪些条件？答：大体包括主体适格、有生效的行政决定、程序完整、征收中补偿先行到位、实施方式合法、执行有司法依据这六个方面，任何一项缺失都可能导致行为违法。

　　问：只有口头通知没有书面决定，可以拆除吗？答：不可以。强制拆除必须以生效的书面行政决定为依据，口头通知和内部会议纪要都不具备对外的法律效力，不能作为执行的依据。

　　问：拆除前必须公告和催告吗？答：必须。依行政强制法，对违法建筑需要强制拆除的应当公告，限期当事人自行拆除;作出强制执行决定前还应当书面催告当事人履行义务，并告知其陈述权和申辩权。

　　问：征收中补偿没有到位可以强制搬迁吗？答：不可以。实施房屋征收应当先补偿、后搬迁，申请强制执行时还要附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料，实质上要求补偿资金与安置房源已经落实。

　　问：什么时段可以实施强制拆除？答：除情况紧急外，行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行，也不得采取停止供水、供电、供热、供气等方式迫使当事人履行。

　　问：缺少法定条件的强制拆除可以要求赔偿吗？答：可以。确认拆除行为违法与主张行政赔偿是两个可以分别提出的请求，当事人可以就房屋价值、室内物品等合法财产损失主张赔偿，必要时一并提出。