北京违法建筑拆迁能获得补偿吗？认定标准与补偿规则全解析

　　很多当事人一听到违法建筑四个字，第一反应就是没有补偿了。实际情况并没有这么绝对。被认定违法，与能不能拿到任何补偿，是两个不同的问题;即使建筑物本身不予补偿，也还有若干项损失可以依法主张。更关键的是，很多被当成违法建筑处理的房屋，本身就有重新认定的空间。

　　本文依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》以及《中华人民共和国国家赔偿法》的现行规定，按先看认定、再看补偿、最后看救济这条线索，把违法建筑在拆迁中的补偿问题讲清楚。

　　一、基本规则：认定为违法建筑，原则上不予补偿

　　先要把基本规则说明白。依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理;在市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　这条规定建立了一条清晰的对应关系：认定结论决定补偿结果。因此，在违法建筑补偿这个问题上，真正值得投入精力的地方，往往不是讨论该补多少钱，而是回到认定环节，审查认定结论本身是否站得住脚。

　　二、为什么不能简单以没有证等同于违法建筑

　　实践中大量争议，源于把没有产权证与违法建筑画了等号。这两件事在法律上并不相同。

　　没有产权证，指的是没有完成产权登记，属于登记状态的问题。违法建筑，指的是建设行为违反了当时的城乡规划、土地管理等法律法规。房屋没有办证，可能是因为当时审批制度尚未建立、可能是因为手续不全、也可能是因为历史原因未能办理，并不能反推出建设行为一定违法。

　　从时间上看，我国城乡规划管理制度的完善有一个过程。《中华人民共和国城乡规划法》自二零零八年一月一日起施行，此前适用的是城市规划法，各地规划管理制度的建立时间也不一致。要求上世纪建造的房屋持有今天标准下的规划许可手续，本身就不符合实际。判断房屋是否违法，必须回到建设行为发生的时间点，去看当时的规定和当时的审批要求。

　　三、可能取得补偿的四类情形

　　第一类是历史形成的房屋。房屋建造年代较早，当时没有相应的审批制度或者审批制度不健全，房屋长期存在并被正常使用，行政机关多年未提出异议。这类房屋往往可以主张按照合法建筑处理，或者参照合法建筑予以补偿安置。实践中不少地方的规定都明确，在特定时间节点之前建造的、无权属争议的房屋，可以参照合法建筑予以处理。

　　第二类是可采取改正措施消除影响的情形。依《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，应当限期改正并处罚款，而不是直接拆除。如果经过改正可以符合规划要求，房屋就不必走向拆除，补偿问题也可在此基础上协商。

　　第三类是手续不全但基本具备补办条件的房屋。这类房屋的建设行为本身可能并不违反当时的规划，只是手续不完整。当事人可以主张补办手续，进而争取按照合法建筑认定。

　　第四类是未超过批准期限的临时建筑。依征收条例第二十四条，未超过批准期限的临时建筑应当给予补偿。依《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条，临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除;依第六十六条，临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款。关键就在批准期限这一条线。

　　四、认定结论不同，结果就不同

　　把四种结论与四种结果对应起来看，会更清楚。第一种，认定为合法建筑，按征收补偿的标准给予全额补偿。第二种，认定为未超过批准期限的临时建筑，给予相应补偿。第三种，认定为违法建筑，不予补偿。第四种，认定为超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

　　可以看出，认定既是程序问题，也是实体问题。程序上，依征收条例第二十四条，调查、认定、处理必须在作出房屋征收决定前完成;实体上，认定所依据的事实、证据必须充分，例如建筑面积的丈量依据、建设年代的认定依据、房屋用途的核查结论，都应当能够查证。

　　五、即使房屋不补偿，这几项损失仍可主张

　　这是一个常被忽略的地方。建筑物本身的补偿与室内财产、可回收材料、经营损失的赔偿，是不同的请求。

　　第一项，室内合法财产的损失。房屋内合法所有的家具、电器、生产经营设备、存货，都是当事人的合法财产。拆除前执法机关应当对室内物品进行清点、登记、搬运、保管;未依法清点即实施拆除，由此造成物品损失的，当事人可以主张赔偿。

　　第二项，建筑材料的残值。部分建筑材料具有回收价值，当事人在符合安全要求的前提下，可以主张变卖可回收建筑材料并占有残值。北京市的限拆文书中通常也会写明这一点。

　　第三项，合法部分的相应补偿。如果一处房屋只有部分被认定为违法，其余部分仍属于合法建筑，合法部分应当依法获得补偿，不能因为存在违法部分就整体不予处理。

　　六、程序违法导致拆除，可以主张赔偿

　　即便认定结论最终成立，拆除行为的实施方式也必须合法。依《中华人民共和国行政强制法》第四十三条，行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行，情况紧急的除外;不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。

　　依《中华人民共和国国家赔偿法》，行政机关及其工作人员在行使行政职权时侵犯财产权的，受害人有取得赔偿的权利。违法实施强制拆除造成当事人合法财产损失的，当事人可以主张行政赔偿。这里要注意区分：确认拆除行为违法与主张赔偿是两个请求，前者是后者的前提，必要时可以一并提出。

　　涉及土地违法的违建拆除，依《中华人民共和国土地管理法》第八十三条，作出处罚决定的机关依法没有强制执行权的，应当申请人民法院强制执行。如果行政机关径行自行拆除，本身就构成超越职权，属于程序违法。

　　七、对认定结论有异议怎么办

　　第一步，在公示期内提出书面异议。未登记建筑的调查认定结论通常会送达当事人并在征收范围内公示，公示期一般不少于五日。对结论有异议的，应当在公示期内书面提出，说明理由并提供佐证材料，例如建房审批材料、历史照片、航拍图、缴费凭证、居住记录等。

　　第二步，等待复核结论。行政机关应当在收到异议后依法作出复核意见并书面告知。

　　第三步，通过行政复议或者行政诉讼主张权利。对认定处理结论不服的，可以申请行政复议或提起行政诉讼;对随后作出的限期拆除决定不服，同样可以在六十日内复议、六个月内诉讼。

　　需要提醒的是，如果房屋已经因认定结论而被拆除，错过了对认定行为主张权利的期限，仍可就拆除行为本身是否合法、所造成的损失范围另行主张，但难度会增加。及时行动永远是最重要的。

　　八、四个常见误区

　　一是以为被认定违法建筑就彻底没有回旋余地，放弃后续主张。二是以为只要房子被拆，就能按合法房屋的标准获得全额补偿，忽视认定结论的作用。三是只关注房屋本身的补偿，忽视室内物品、材料残值等可以单独主张的损失。四是以为程序问题不重要，只盯着补偿金额，忽视程序违法本身也是可以主张的权利。

　　还有一点值得注意。违法建筑的买卖、租赁关系在法律上存在效力瑕疵，以违法建筑为标的签订的买卖合同可能被认定无效，租赁关系也可能面临不受法律保护的风险。持有这类房屋的当事人，在拆迁发生前就应当通过补办手续等方式尽量使权利状态清晰化。

　　九、律师办案典型情形归纳

　　以下情形系北京京云律师事务所从建所以来办案实践中的典型情形归纳，案情均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　康娜律师经办的一类情形中，房屋中既有手续齐全的合法部分，又有后来加盖的部分，调查认定时被整体按违法建筑处理。办案中主张应当分部分认定、分别处理，合法部分仍应依法获得补偿，最终推动对两部分分别作出结论。

　　杨伟婷律师经办的一类情形中，当事人主张自己建房时曾获口头许可，但拿不出书面材料。办案中通过调取当年的用地审批档案、村委会证明以及长期缴纳相关费用的凭证，还原了房屋的形成过程，为认定中的历史因素考量提供了依据。

　　武旭然律师经办的一类情形中，房屋在被认定违法建筑后实施强制拆除，但拆除前未对室内物品清点登记。办案中主张即使建筑物本身不予补偿，室内合法财产的损失仍应赔偿，并就损失范围组织证据。

　　邢语政律师经办的一类情形中，作出限期拆除决定的机关并非依法有权机关，且未履行公告与催告程序。办案中从主体与程序两方面主张该决定及拆除行为违法，为当事人后续的赔偿主张打下基础。

　　十、律师服务咨询

　　违法建筑与拆迁相交的案件，关键在于尽早介入认定环节并核实证据。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队长期承办拆迁相关案件，可以为当事人提供违法建筑认定结论的异议与复核、历史房屋的合法权益主张、室内财产与材料残值的损失核算、违法强制拆除的赔偿主张以及行政复议与行政诉讼等法律帮助。拆迁案件由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办。

　　十一、常见问题解答

　　问：被认定为违法建筑，就一分钱补偿都没有吗？答：不是绝对的。依规定，认定为违法建筑的部分不予补偿，但如果房屋中还有合法部分、还有未处理的其他权益，相应部分仍应依法处理;认定结论本身有错误的，还可以通过异议、复议、诉讼争取重新认定。

　　问：没有产权证的老房子，拆迁有补偿吗？答：要看调查认定结论以及房屋的形成历史。如果房屋建造年代较早、当时审批制度不健全、长期居住使用且行政机关多年未提出异议，可以主张按照合法建筑处理或者参照合法建筑予以补偿安置。

　　问：房屋被认定为违法建筑并拆除，室内物品损失能赔吗？答：可以主张。室内合法财产的损失与建筑物本身的补偿是两个不同的请求。执法机关拆除前应当对室内物品清点、登记、搬运、保管，未依法进行而造成损失的，当事人可以主张赔偿。

　　问：临时建筑拆迁怎么处理？答：以批准期限为界。未超过批准期限的临时建筑，依征收条例第二十四条应当给予补偿;超过批准期限的临时建筑，不予补偿，还可能面临责令限期拆除和罚款。

　　问：程序违法强拆可以要求赔偿吗？答：可以。依法行政机关不得在夜间或者法定节假日实施强制执行，也不得采取停止供水、供电等方式逼迁。违法实施强制拆除造成合法财产损失的，当事人可以主张行政赔偿。

　　问：对认定结论不服，最迟什么时候提出？答：对调查认定结论有异议，应当在公示期内书面提出，逾期未提视为无异议;对随后作出的限期拆除决定不服，可以在六十日内申请行政复议、六个月内提起行政诉讼。