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拆迁律师 |违法建筑拆除需要合法手续 部分违建可以得到合理补偿

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京云律师事务所

2019-10-25

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【摘要】拆除违法建筑没有任何补偿的法理在于其“违法性”。而有很多“违法建筑”虽然在形式上具备其特征

实践中,拆迁户最怕自己的厂房或房屋被拆迁方认定为违法建筑。他们认为违法建筑肯定是没有补偿的,多年的心血肯定是付诸东流了。其实不然,拆除违法建筑没有任何补偿的法理在于其“违法性”。而有很多“违法建筑”虽然在形式上具备其特征,但是追究其原因却发现其“违法性”并非由拆迁户自己的原因造成的,而是由政府或其它原因造成的。那么就这部分“违法建筑”而言,在遇见拆迁时并非是没有任何补偿或赔偿的。下面就举几个常见的例子来带大家了解一下,违法建筑也是有补偿的。

一、获得政府许可而建成的违法建筑

案例:

浙江景宁恒泰钢管制造有限公司系景宁县委、县政府为落实“山海协作”招商引资政策而引进的企业。在当地政府及有关部门的扶持和帮助下,恒泰钢管制造有限公司斥巨资购置厂房和建设厂房及附属物并开始了生产和经营活动。

2015年2月16日,景宁畲族自治县东坑镇人民政府、景宁畲族自治县住房和城乡建设局及原景宁畲族自治县国土资源局共同作出联字(2015)第27号限期拆除通知,要求自行拆除违建厂房。2015年4月24日,浙江景宁恒泰钢管制造有限公司建设的厂房被强制拆除。至涉案厂房被强制拆除时止,案涉厂房没有房屋所有权证,也没有建设工程规划许可、用地审批手续。后浙江景宁恒泰钢管制造有限公司起诉至法院要求赔偿。

法院判决:

虽然恒泰钢管制造有限公司所建厂房被认定为违法建筑,但考虑到恒泰钢管制造有限公司系受景宁县政府及相关部门招商引资政策吸引而到景宁投资设厂,应给予合理的补偿或赔偿。综合考虑本案,应对恒泰钢管制造有限公司的建筑物和构筑物的损失以及预付土地租金损失赔偿XXX元。

律师点评:

在征地拆迁中,虽然有些建筑会被认定为违法建筑,但是其违法性的形成并不是基于拆迁户的原因,比如当初政府为了招商引资、地方政府支持养殖业或历史遗留原因导致的建房手续不全而无法登记的各类房屋和建筑。此类建筑没有相关手续的原因不在拆迁户而在行政机关,根据公平公正的法律原则,面临拆迁时理应获得补偿。

二、已取得部分手续的违法建筑,理应获得赔偿

案例:

康成宾系河南省周口市川汇区七一路办事处康湾社区居民,在该社区有一处209平方米的宅基地及房屋。2014年康成宾拆除旧房翻建了三层楼新房,翻建房时向川汇区七一路办事处进行了申请,七一路办事处也同意其翻建,居委会也收取了康成宾建房保证金3万元,但是该翻建房没有取得建设规划许可证等证件。

2016年12月,周口市川汇区七一路办事处康湾社区居民委员会发布《动迁通知》,对康成宾的翻建房因没有建设规划许可证而被认定为违章建筑。2016年12月23日凌晨4点钟开始,在川汇区人民政府组织下,对康成宾的房屋进行了拆除。康成宾提起诉讼要求赔偿损失。

法院认为:

康成宾翻建房屋虽未取得建设规划许可证等证件,但康成宾系该村居民,原来在宅基地上就建有房屋,并且在翻建房向川汇区七一路办事处进行了申请,七一路办事处也同意其翻建,居委会也收取了康成宾建房保证金3万元。根据信赖利益保护原则以及本案中政府组织的强拆行为违法来看,不能以康成宾没有建设工程规划许可证为由就对其不予赔偿。判决川汇区人民政府在本判决生效之日起15日内向康成宾赔偿房屋及物品损失人民币XX元。

律师点评:

在实践中,并非如拆迁方所说“只要认定为违法建筑,就一定是无偿拆除的。”违法建筑的处罚并不只是只有限期拆除这一种,就像本案当中的情况,已经取得部分手续的房屋说明相关行政机关对其土地用途和规划等方面进行了一定程度上的认可,有合法性的因素,完全是可以通过后续手续的补办来使其成为合法建筑的。拆迁方的违法强拆行为必然是侵犯拆迁户合法权益的,理应获得赔偿。

违法建筑就肯定没有补偿吗?

三、违法强拆违章建筑应当获得赔偿

案例:

上海合旺机械厂承租了一块场地,随后在该场地上搭建建筑进行生产经营活动。由于合旺机械厂搭建的厂房未办理相关建设手续,在2015年,崇明县陈家镇城乡管理大联动拆违止违中心向合旺机械厂发出关于违法建筑的通知,责令在2015年3月25日前由合旺机械厂自行拆除。2015年3月10日,拆迁办再次向合旺机械厂发出通知,要求合旺机械厂务必在十日之内将违法建筑拆除,并告知未拆除的话,拆迁办将帮助其拆除,损失由合旺机械厂承担。

2015年4月21日-28日,相关建筑及附属物被拆除完毕,该强拆行为导致厂内设施及相关设备毁坏严重,无法继续营业和生产,合旺机械厂因此遭遇了巨大的经济损失。

法院认为:

违法建筑确实是应该受到处罚的,但是违法建筑毕竟也是社会财富,而且其中有些建筑是可以通过补办手续消除其违法性的,补正之后的建筑应当被认定为合法建筑。违法建筑本身虽然是违法的,但是构成违法建筑的建筑材料,是建造人的合法财产,对于该项损失,应当负赔偿责任。遂判决于本判决生效之日起十日内赔偿上海合旺机械厂经济损失共计人民币XXX元。

律师点评:

违法建筑的拆迁也是需要合法的拆除手续的,拆迁户的房屋和建筑在未经过合法程序被认定为违法建筑前都是合法建筑,如果相关行政机关违法进行强拆,事实上是侵犯了拆迁户的权益,拆迁户可以据此要求对方进行赔偿。

本案中的建筑虽然因没有相关建设手续而被认定为违法建筑,但是由于认定违建的程序和强拆程序均不是按照法定程序进行的,因此侵犯了建筑物所有权人的合法权益,因此可以获得法院的支持。

征地拆迁中,拆迁方喜好把拆迁户的建筑认定为违法建筑进行强拆,而不少拆迁户因为自身房屋确有瑕疵而只认倒霉。这种做法是不可取的,暂且不论对方认定为违法建筑的说法是否成立,即使是违法建筑,在面临拆迁时还是应当获得赔偿的。拆迁户拿捏不准时,不宜直接放弃自己的权益,可以咨询专业律师寻求解决办法。

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